@房財經 程珊

槍打出頭鳥，地產行業老大不好當。

4月12日，一封寫給華潤置地（1109.HK）的匿名信在網絡上流傳，稱國際會計事務所安永在華潤置地的審計中，喪失了獨立性。

匿名信指出，2019年末，安永大中華區最高管理團隊大多數成員，以17300元/平方米的價格，購入至少10余套海口華潤悅府純住宅，意圖主要爲炒房獲利。而當時周邊房價在35000元/平方米左右。

當日夜間，安永、華潤置地於紛紛發文否認，表示對傳播虛假消息的人士保留法律追究的權力。但華潤置地並沒有發公告進行澄清。

十分巧合的事情發生了。2023年3月29日，華潤置地委聘現任核數師安永的年期已達到規定年限，並不會被續聘。2018年3月起，安永會計師事務所开始擔任華潤置地核數師。

把兩件事情聯系起來，有種百口莫辯的感覺。孰真孰假，警察叔叔自然會查個底兒掉。

但有一件事情，華潤置地是抹不掉的。最近，它又被姚振華給捎帶上了。

4月10日，潤信（成都）股權投資合夥企業（有限合夥）（簡稱：潤信成都），一筆1.245億元股權被凍結，被指認爲深圳寶能瑞達實業有限公司。它還有三筆凍結發生在2022年5月20日、2022年7月8日和2023年3月27日，金額分別是18.74億元、6025萬元和18.74億元。

穿透股權後發現，這兩間公司大有來頭。

深圳寶能瑞達實業有限公司的唯一股東爲寶能地產股份有限公司，它的實際控制人是姚振華；成立於2019年11月的潤信成都，注冊資本約爲72.49億元，合夥人包括中信保誠人壽保險有限公司，深圳寶能瑞達實業有限公司、華潤（深圳）有限公司（簡稱：華潤深圳）、和信達風投資管理有限公司，分別持股48.28%、25.85%、25.85%和0.0138%，執行事務合夥人爲信達風投資管理有限公司。

潤信成都的合夥人背景十分顯赫，中信保誠人壽保險有限公司是中信旗下的保險公司；信達風由高冠江所控制，他曾任宏源證券董事長、中國信達資產管理公司總裁助理、信達證券董事長。

（潤信成都股權圖譜，來源：公开資料）

而華潤深圳更是華潤置地在內地的旗艦公司。成立於2000年11月，注冊資本64億元，對外有10筆投資，以華潤置地控股有限公司和潤信成都最受關注，控制着華潤置地3000億的地產帝國。

截至目前，潤信成都對外有146筆投資，包括深圳潤信零肆肆管理咨詢有限公司等，都是以數字體現在公司名稱上，或是咨詢公司，或是物業管理公司。

（潤信成都投資部分企業，來源：公开資料）

潤信成都對外投資的衆多企業共同特點是，皆在2019年12月12日前後成立，注冊資本都是1000萬元，監事同爲安政軍，潤信成都持股99.99%，另一個股東成都潤誠投資有限公司持股0.01%。成都潤城由潤信成都和信達風分別持股99.99%和0.01%。

十分蹊蹺的是，這146家企業並沒有對外投資，它們到底向誰提供咨詢服務，向誰提供物管管理服務？至今是一個謎。

有了中信信誠保險和華潤置地的背書，姚振華持有的潤信成都，價值含金量不低。

被王石稱爲野蠻人的姚振華，是個網紅資本大佬，而華潤置地是又紅又專的央企地產商，只要沾上姚振華，就成了新聞。

實際上，華潤置地的母公司華潤集團與姚振華之間，曾經在萬寶之爭時有着千絲萬縷的關系，一時間鬧得沸沸揚揚。寶能地產中出現過華潤的身影。在2013年，華潤深國投信托有限公司入股寶能地產，持股18%，成爲第二大股東。而華潤信托的最大股東即爲華潤股份有限公司。在2015年7月，華潤深國投信托退出寶能地產。

但四年之後，華潤置地與姚振華真的聯手了，它們的平台就是潤信成都，還拉上了中信系旗下的險資，操盤手更是大名鼎鼎的資本高手高冠江。

潤信成都成立的時間十分微妙。2019年底，正是華潤集團董事長王祥明出任華潤置地董事會主席之時，而李欣時任華潤置地總裁兼深圳大區董事長，潤信成都投資設立的146家公司，全部發生在李欣的地界上，注冊地是深圳前海華潤金融中心T2號寫字樓1201室。

這四年來，李欣順風順水。在2022年5月份，他接任華潤置地董事長大位。在經歷了前任宋林、吳向東和唐勇的七年動蕩，李欣熬住了，並趕上了好時代。

2022年華潤置地實現全口徑籤約額3013億元，綜合營業額2076億元，核心利潤270億元，取得了歷史增長、跑贏大勢的發展。

前不久，李欣在2022年業績會上感慨：華潤置地和華潤萬象生活（1209.HK）實現了在資本市場市值雙第一的格局。他是這兩間港股上市公司的主席，一時豪氣幹雲。

美中稍有不足，怎奈行業大勢並不佳，華潤置地亦未能幸免。

2022年華潤置地實現綜合營業額2070.6億元，同比下降2.4%；股東應佔溢利280.9億元，同比下降13.3%；綜合毛利率爲26.2%，同比下滑0.8個百分點，與前幾年超40%的毛利率相差甚遠。

從分業務類型看，开發銷售型業務全年實現籤約額3013.3億元，同比下滑約4.6%；結算營業額爲1761.6億元，同比下降4.2%。錄得租金收入170.2億元，同比下降2.4%，這也是華潤置地經營性不動產業務近年來首次出現下滑。

從股東權益看，2021年和2022年少數股東佔比分別爲22.44%和28.58%。但少數股東佔有利潤比率卻維持在13.3%左右。這顯然和很多房企的明股實債不一樣，少數股東把利潤讓給了華潤置地母公司。即便如此，它在2022年的歸母淨利潤依然下滑了13.3%。

不過，從2023年一季度的數字上看，華潤置地迎來了开門紅，累計合同銷售金額爲790.2億元，總合同銷售建築面積爲338.6萬平方米，分別按年增加71.9%及37.4%。

4月13日，華潤置地和華潤萬象生活股價开盤雙跌，但市值依然是地產行業老大。

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