來源：地產八卦女 小艾

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大家好，我是地產八卦女主編小艾。

還記得2005年的時候，一檔《超級女聲》選秀節目，讓長沙成爲有史以來第一個網紅城市。

也就是那個時候，長沙的經濟开始騰飛，到2022年，長沙經濟總量從全國排名第28位躍升到第15位，上升幅度排在全國前列。

與此同時，綠城第一次來到長沙，做了第一個豪宅項目綠城青竹園。

當時，《超級女聲》異常火熱，何炅、杜海濤等一线芒果台明星，有強烈的豪宅置業需求，而長沙綠城青竹園，也就此成了長沙的居住頂峰標杆。

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時間一晃就是十六年。2021年，綠城已經成了“老長沙”，卻只做了三個項目：青竹園、桂花城和明月江南。

爲了坐穩長沙豪宅三劍客（綠城、運達、建發）的位置，2021年6月8日，綠城經過52輪競價，拍地拍到熔斷，最終通過搖號，以接近29億的價格拿下了048號南湖地塊，即如今的鳳起麓鳴項目。

這一個項目，是長沙第一塊樓面價過萬的住宅用地，也是長沙歷史上樓面價最貴的第一塊地。

我們知道，綠城的調調是地價越高、產品越好，這跟市面上很多房企不一樣，很多房企是拿了高價地只會賣地段、不會做產品。而對於鳳起麓鳴這個項目，綠城也的確做出了長沙最好的作品。

例如，綠城的戶型設計。對於每棟樓不同位置和不同的視野情況，綠城鳳起麓鳴都針對性的採用了不同的戶型。

綠城鳳起麓鳴樓棟布局。從圖上看，綠城採取的是圍合式布局，中央留出了大片空間來做園林景觀，保證後面幾棟即使看不到江景，也能看到小區內部景觀。

值得注意的是，爲了最大化的實現“景觀自由”、保證瞰江視野的“無界”，綠城摒棄了傳統高層建築四角布置剪力牆的套路設計，而是選擇了在戶型中央布置剪力牆。這樣做的後果，就是土建成本直线上漲。

綠城鳳起麓鳴315戶型，爲保證瞰江視野，將剪力牆隱藏在內部而非邊角。

而另一方面，對於看不到江的樓棟，綠城就希望通過开發大面寬戶型來吸引客戶。比如5#棟東邊戶的220戶型。

綠城鳳起麓鳴220戶型，擁有5.5面寬，進深只有面寬的一半，這樣的大戶型，在全國都比較罕見。

由此，對於戶型和樓棟，綠城可謂煞費苦心，在保證了最大化的瞰江視野，也保證了完整的中央花園及採光。

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然而，就是這樣的一個優質產品力項目，在長沙卻並沒有受到我們想象中的熱捧。

以开盤爲例，項目總共799套，2022年8月項目首次开盤，才賣出94套，不到整體的八分之一。

而截止到2023年6月初，綠城鳳起麓鳴，總計網籤套數不超過150套，甚至4月份網籤僅1套！

要知道，綠城鳳起麓鳴，可是在2021年6月拿的地。

整整兩年，如今網籤的房子不及五分之一，而已支付的土地款+財務費+管理費+工程款，就超過30多億。鳳起麓鳴項目，徹底成了綠城在長沙的滑鐵盧！

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爲什么綠城鳳起麓鳴如此不好賣？

論產品，鳳起麓鳴的品質沒得說。可是論價格，鳳起麓鳴實在是太貴了——當前，鳳起麓鳴的報價是27000起，瞰江戶型基本3萬+了。

也許3萬的價格，在南京武漢這樣的強二线城市不算啥，可長沙的房價均價才1萬出頭，部分位置好的地段甚至還有八九千的二手房，就連一路之隔的中海閱湘台，均價也才2萬起。

由此可以說，綠城鳳起麓鳴的定價，基本脫離了長沙人的房產消費能力。

而另一方面，綠城鳳起麓鳴的產品，也僅僅是產品好，其城市界面和地段，並不適合做如此“豪奢”的定位與投資。

比如其城市界面。其實鳳起麓鳴的城市界面真的很一般，比如周邊的學區，是名不見經傳的仰天湖金峰小學；比如周邊環境，是衆多高密度的剛需盤環繞，其中就有著名的新力鉑園。

再比如江景。鳳起麓鳴項目最直接的賣點就是“江景大平層”，但江景有很多種，鳳起麓鳴的江景，只能說是“有江無景”。

以下是濱江兩岸的江景：

來長沙旅遊的遊客，基本都坐過輪渡“夜遊湘江”、觀賞濱江兩岸的夜景。

依托於湘江沿岸的打卡景點，如漁人碼頭、湘江一橋、海信廣場、北辰三角洲、萬達樓群、杜甫江閣、橘子洲，長沙江景一向是很好的賣點。

可惜，如此絢爛的夜景，到橘子洲頭的偉人雕像便戛然而止（坐遊輪夜遊一次湘江便知）。而不湊巧的是，鳳起麓鳴的夜景，剛剛只能看到橘子洲頭。

長沙最絢爛的江景，在橘子洲沿湘江以北。而鳳起麓鳴對面是大學城和岳麓山，沒有高樓大廈組成的天際线更沒有燈光秀，晚上幾乎看不到任何江景。

至於白天，鳳起麓鳴就更慘了，一路之隔便是公墓，而江對岸也全部都是低矮的老小區。

事實上，長沙真正的好江景，要么是橘子洲以北的市中心江景房，要么是新开鋪以南的郊區江景房。以下是均價僅1w6的某郊區盤江景：

由此，單純從江景的角度看，綠城鳳起麓鳴的價格，其實遠遠超出其本身的價值。

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炒房圈曾有個著名的理論，叫做CEO盤或者貴婦盤，意思是說，在房地產火爆的時候，國內的一些貴婦們，有錢、有闲、還有着謎一樣的自信，相信自己能夠爲家裏理財分憂而“投資”房產。

貴婦买房子，有幾個要求。首先，絕對不排隊、不搶購；其次，不惹麻煩，即不买二手房；最後就是裝修精美、現房交付。這些因素拼湊起來，便是CEO盤。

CEO盤最大的特徵，其實就是逼格。爲此，开發商和物業會把“各項附加值”做到極致，比如品質規格、戶型景觀，都是長沙頂尖的；比如用戶體驗，去看這個樓盤是需要百萬驗資的.....而同時，它也會把價格做到極致。

然而，房價下行的時候，覆巢之下，安有完？在長沙非熱門核心的地段，非要賣江景和品質，即使是綠城，又有多大的勝算呢？

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