爲了一處豪宅項目，94歲的李嘉誠再度出山。

不久前，李嘉誠現身廣州。當時，李嘉誠旗下長實集團正在談判關於合景泰富與龍光集團在香港打造的豪宅項目凱玥的債權問題。如果這次交易成功，勢必會對目前正處在境外債務重組談判關鍵期的合景泰富和龍光帶來巨大影響。

商場如战場。李嘉誠很早之前就曾公开回應稱自己只是個商人。盡管這次李嘉誠看上的項目在香港，外界從其近年來參與內地土拍舉動也紛紛猜測：李嘉誠“又回來了”。

只是時移世易，當前的經濟環境之下，房地產的發展模式早就發生了翻天覆地的變化。李嘉誠引以爲傲的靠拉長時間线來獲取增值效益的方式也不再奏效。

李嘉誠“超人歸來”，還能夠重現昔日的榮光嗎？

01

“逼宮”潮汕老鄉？

能夠吸引94歲的李嘉誠注意，凱玥項目的魅力可見一斑。

公开資料顯示，凱玥項目位於香港港島南區鴨脷洲。2017年2月，龍光、合景泰富聯合體中標凱玥項目地塊，總價格高達168.55億港元，成爲當時香港成交總價最高的單幅地塊。

當時正值內地房地產發展的鼎盛時期，很多內陸的房地產开發商都喜歡去香港买地，出手闊綽甚至連香港本地的开發商也望塵莫及。

這一地塊由於地理位置優越，一度吸引參與投標的財團高達14家，其中李嘉誠旗下的長實集團也在其中。

此後，龍光和合景泰富又將項目作爲抵押，向匯豐、渣打在內銀團貸款102億港元，用於項目开發。

伴隨着龍光地產與合景泰富去年相繼發生違約，這筆102億港元的抵押貸款也無奈地被納入了境外債務重組範圍。目前雙方都在積極與債權人商討債務重組事宜。

而與匯豐銀行“關系密切”的李嘉誠這次看上的正是該項目的相應債權。如果這一交易成功，對合景泰富和龍光後續所產生的影響不容小覷。

李嘉誠這次接洽，除了彌補6年前的“意難平”，關鍵還是凱玥項目本身所具有的巨大的商業價值。

公开資料顯示，凱玥爲高層住宅，由6棟樓組成，共295套住宅，所有戶型均南北通透。此外，還有頂層復式、大平層及站台花園等特色戶型，實用戶型面積在124.49平方米～897.72平方米。戶戶設有私人電梯大堂，以四房戶爲主。

凱玥大樓以一字型排开，戶戶向南，享有开揚廣闊海景，向北則眺望翠綠山景。此外，項目目前爲現房銷售。

從市場銷售來看，目前凱玥項目從今年1月正式开盤至今僅賣出去了3套房源，銷售回款約5.32億港元。根據市場測算，這一豪宅項目可以實現300億港元的銷售額。難怪李嘉誠會如此動心。

當然，李嘉誠的這一舉措勢必會引起龍光和合景泰富的不滿。這裏不得不提的就是龍光集團的創始人紀海鵬。

1966年出生的紀海鵬祖籍廣東汕頭，是衆多潮汕地產大佬中的一員。1996年，紀海鵬攜手弟弟創辦龍光集團前身龍光建安，從誕生起便建立了高周轉的开發模式。2001年時，公司銷售額已經佔據汕頭房地產市場的三分之一，成爲當地龍頭企業。2021年，紀海鵬以78億美元財富位列福布斯全球富豪榜第316位。

有意思的是，李嘉誠祖籍也是廣東潮汕地區。也正因爲此，李嘉誠這次舉措被看作是“逼宮”潮汕老鄉。不過，在徵探君看來，這只是正常的商業战略而已，不涉及個人恩怨。

02

從撤退到進擊，什么信號？

李嘉誠“盯上”兩位內地开發商手中300億港元香港豪宅項目已經是不爭的事實。基於此，關於李嘉誠是否正在“圍獵”內地樓市，也有很多不同的聲音。

一方面，從2013年以來的10年時間裏，關於李嘉誠拋售內地資產的新聞就頻頻見諸報端。

2013年，李嘉誠以26億元的價格出售了廣州西城都薈廣場。當年10月，李嘉誠又以超過71億元的價格出售了位於上海陸家嘴的東方匯金中心。

到了2014年，李嘉誠又一口氣出售了南京國際金融中心、上海盛邦國際大廈、北京盈科中心、重慶大都會等項目。

此後，李嘉誠又相繼出售在內地的相關項目。2016年10月，李嘉誠以200億元的價格，賣掉其在浦東的大型商業項目上海世紀匯廣場，這也創下了內地單一物業交易的最高紀錄。

2019年，李嘉誠旗下長實集團將大連的一個項目出售給了融創的孫宏斌，作價超過40億元。2020年，李嘉誠出售了位於四川成都的南城都匯商住項目部分股權；2021年又賣掉了位於上海的世紀盛薈廣場。

針對媒體的議論紛紛，李嘉誠曾表示：“做生意有买有賣再正常不過，全是處於市場和經濟情況作出的決定。”

李嘉誠家族也不承認從內地撤資。李嘉誠之子李澤鉅曾在2020年接受媒體採訪時回應稱，集團一直有在內地投資，從未計劃過離开內地。當時，長實集團在內地的房地產項目超過50個，分布在20多個城市。

就在大衆紛紛猜測李嘉誠到底有沒有撤退打算的時候，近年來，李嘉誠在內地市場又开始活躍了起來。

2022年5月，李嘉誠旗下的和記黃埔出現在了廣州2022年第一輪集中土拍現場。值得一提的是，和記黃埔僅僅參與了一次競價，此後就沒有進一步的動作。但是，一個頗具意義的信號是：這是和記黃埔時隔近10年再次參與內地公开市場的土地拍賣。

近年來，隨着調控政策的不斷完善，房地產行業也逐步告別了高周轉發展模式，轉向更爲穩健的理性發展模式。在此背景下，向來投資謹慎的李嘉誠家族公司這次現身廣州土拍現場很難不令外界浮想聯翩。

03

“財富密碼”失效

趨利避害是商人的本性。李嘉誠再度歸來，但江湖已經不再是那個江湖。

很多人知道，李嘉誠是有名的商人；但不知道的是，李嘉誠在內陸的房地產市場很大一部分是憑借着將开發時間线拉長等方式賺取利潤。曾有媒體統計，李嘉誠的長實集團和和記黃埔在內地开發的項目，極具代表性的10多個樓盤，开發時間全都超過10年。

對於李嘉誠的上述行爲，相關部門也沒有慣着。其中表態最爲直接的一次要追溯到3年前。2020年，成都高新區財政金融局發布了一則關於和記黃埔地產成都公司的函。函件指出，因和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行爲，嚴重影響區域房地產市場平穩發展。經研究，禁止高新區金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司及其項目公司提供新增融資、貸款，禁止高新區內金融機構向和記黃埔地產（成都）有限公司進行重大資產重組提供幫助。

成都市高新區財政金融局在隨後的情況通報中指出，近期配合區內相關部門正對多個涉及捂盤惜售的項目進行查處，包括南城都匯項目。

不過，長江實業集團隨後回應稱和記黃埔（成都）並非長江實業集團有限公司的附屬公司，也不是由集團控制。此外，長實集團還在當年7月將南城都匯項目打包出售給了禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司（各佔股50%）。然而，禹洲集團相關負責人則回應媒體表示，處罰是針對原來股東。一時間衆說紛紜。

公开資料顯示，南城都匯項目的拿地時間是在2004年，拿地均價僅爲1030元/平方米。而16年過去後，成都高新區的成交樓面底價已經翻了20倍，達到20700元/平方米。當時有媒體測算：通過出售這一項目，長實集團未經審核利潤爲38.11億港元。這一數字着實令人喫驚。

而這只是讓李嘉誠家族賺得盆滿鉢滿的項目之一。其他令人印象深刻的項目還有北京順義中央別墅區的譽天下項目，耗時25年才全部完工；廣州黃埔御湖名邸，拿地25年還沒开發銷售完；上海世紀匯廣場开發歷時11年，後來200億元賣給了中國人壽；上海真如城市副中心項目，拿地13年开盤；上海古北新區項目，拿地7年开盤；上海世紀盛薈廣場，拿地15年沒有啓用，後來在2021年以35億元的價格賣給了老牌港商希慎興業。

資本的故事永不滅。梳理李嘉誠在內地的發展也可以看出，其成功的“財富密碼”主要是通過長時間的“捂盤”“捂地”獲得潛在的升值空間，其背後賭的核心邏輯還是在於房地產市場的金融屬性。

只是當前大的經濟環境下，“房住不炒”已經成爲大的發展趨勢，不管是房價還是地價都不可能出現大幅漲價的現象，“捂盤”“捂地”等行爲一方面會受到越來越多的限制，另一方面這一行爲所帶來的增值空間也越來越小。即使李嘉誠有意回歸內陸房地產市場，其昔日的“財富密碼”也早就已經失效了。

作者 | 張玉

來源 | 徵探財經（ID:teccj6)

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