投資圈有一句俗語，买在無人問津處，賣在人聲鼎沸時。中國房地產市場進入調整周期，外國投資者正逆向而行，逢低吸納。

近日，據媒體報道，全球頂尖的不良資產管理公司聯博嘉沃（AB Carval Investors LP）表示，希望在中國推出不良貸款基金，在行業深度調整時探尋機遇。

其新加坡分支機構的董事總經理Avery Colcord表示，“我們希望獲准推出不良貸款基金，讓職業管理人士協助機構投資者投資這一棘手的領域。”

來自新加坡的大型多元化不動產集團凱德集團早已付諸行動。

今年2月，凱德集團宣布設立凱德中國特殊機會夥伴計劃（CapitaLand China Opportunistic Partners Programme，以下簡稱“CCOP計劃”），包括一支規模2.91億新元的單一資產基金和一家8.24億新元的計劃性合資公司，希望在中國商業地產領域尋找被低估或大減價的地產項目，並在北京和佛山完成收購首批資產。

外資擇機抄底中國房地產市場並不是個例，尤其是在近兩年房地產行業因爲深度調整湧現出投資機會之際。

“過去兩年市場的不確定性帶來許多機會，特別是在特殊情況領域。”凱德置地私募股權房地產首席執行官Simon Treacy向媒體表示。

普華永道在2022年8月發布的《中國不良資產管理行業改革與發展白皮書》中指出，由於房地產行業自2021年下半年开始出現下滑態勢，非銀行金融機構不良資產隨之加速暴露。2021年中國不良資產整體規模約爲5.88萬億元，同比增長12.86%，非銀行金融機構的不良資產同比增幅高達38%，主要原因是房地產信托違約大幅增加。 

“外資抄底中國房地產，並不是盲目和隨機的，而是有選擇的。”諸葛數據研究中心高級分析師陳霄向時代周報記者表示，國外投資機構通常會买入優質的資產或債券，通過後期的資產運作重塑價值，在市場形勢改善後高價賣出。

據一位業內分析師透露，從實際的交易來看，進場抄底的外國投資者大致可以分爲“藝高人膽大”型資管機構和“放長线釣大魚”型運營公司。前者熱衷於風險高、收益高的不良資產，後者更注重資產的長线經營與回報。根據諸葛數據研究中心的統計，高估值的土地，優質的物流園、產業園、工業資產，以及出險房企的股票、債券等，都是外國投資者感興趣的標的。

不過，在歐美加息背景下，融資成本走高，因此追求更高的收益率是外國投資者的共性，對資產的降價要求會體現得更加淋漓盡致。

押注困境投資

“豪賭是他們的天性，低买高賣是他們屢試不爽的手法。”陳霄表示。

諸葛數據研究中心在一份報告中指出，由於地產股波動劇烈，股價大幅下挫，估值低估，一些外資企業趁此時機大舉購入出險房企的股票、債券等。

聯博嘉沃就是這樣一家專注於另類資產投資的資管機構。

聯博嘉沃總部位於美國明尼阿波利斯，在倫敦、盧森堡、紐約和新加坡均設有分支機構。成立以來，聯博嘉沃總投資金額超過1300億美元，資產類別包括貸款組合、公司債券、破產重整、結構性信貸、房地產和房地產貸款等特殊機遇投資。

2004年，聯博嘉沃开始涉足國內不良資產投資，已在國內參與投資收購12個不良資產包。2020年，聯博嘉沃與上海文盛資產聯合成立嘉沃文盛私募基金管理（上海）有限公司，致力於在不良信貸及不良資產市場發掘投資機會。

此次聯博嘉沃希望在國內推出不良貸款基金，不亞於“豪賭”。

其新加坡分支機構董事總經理Avery Colcord向媒體表示，中國許多資金緊張的房企高收益債券價格非常低，這類債券在資本結構中的受償順序較低，並稱“不適合膽小的投資者”。

Colcord稱，“我們更青睞投資在岸市場，投資更高層級的資本結構，這樣可預測回報會更多一些。”

在聯博嘉沃之前，已有多家境外資管公司嘗到甜頭。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，近兩年，包括貝萊德、高盛、博裕資本、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資紛紛瞄上中國房企的股票債券，出險房企是他們主攻的目標。

時代周報記者梳理Choice數據發現，2021年7月至2022年3月，貝萊德多次增減持融創中國股票，持股比例一度超過5%。幾進幾出後，目前貝萊德仍持有融創中國2.68億股股票。

同一時期，高盛投資組合管理團隊在接受媒體採訪時表示，正在买入中國房企債券，並“通過买進中國房地產开發企業發行的美元高收益債券來增加‘適度風險’投資資產。”

外資豪賭困境投資，是否擔心虧損？

“出險房企旗下也有很多優質資產，並且近期很多房企債務重組都取得進展，國外投資機構仍然愿意押注。”陳霄告訴時代周報記者。

有“華爾街禿鷲”之稱的全球最大不良資產投資機構橡樹資本，對一家出險房企進行困境投資賺得盆滿鉢滿——一筆5.2億美元的投資最終因爲出售接管資產回收6.37億美元。

出手潛力項目

與另闢蹊徑的“華爾街之狼”們相比，凱德集團、鐵獅門這類在資產運營方面有豐富經驗的長跑型選手更傾向於做“細水長流”的生意。

“外資相對注重長线，也注重項目多角度延伸的可能性。”戴德梁行中國資本市場部執行董事兼香港主管陳彩麗向時代周報記者表示，市場上陸續出現一些折讓的資產，或有改造角度的項目，非常適合有強大運營能力的外資，“對於亮點、潛力項目，外資還是樂於出手的。”

今年2月，凱德集團宣布作價28.1億元收購位於北京朝陽的蘇寧生活廣場。蘇寧生活廣場是一個包含辦公與零售業態的綜合體，總建築面積約66300平方米。

這筆交易由戴德梁行促成，是2023年內地大宗交易市場首宗核心商圈大型綜合體成交。

陳彩麗介紹，凱德集團將改造蘇寧生活廣場的商業部分面積用作辦公出租，以吸納日漸增加的租賃需求，“北京可投資項目一向稀缺，蘇寧生活廣場改造潛力巨大，非常適合運營能力極強的凱德。”

服務式公寓和高端租賃公寓投資者和運營商輝盛國際攜手房地產業开發商、運營商及基金管理公司鐵獅門，在深圳拿下首個重資產自持運營項目。

今年5月，輝盛國際與鐵獅門宣布，向華潤置地收購深潤大廈項目的長租公寓部分。時代周報記者獲悉，該長租公寓項目將使用輝盛國際品牌，並由輝盛國際管理，通過翻新和改建提供325個單元公寓，計劃於2024年第四季度完工开業。

“中國是我們最具战略意義的核心市場之一，此次合資收購交易正是輝盛國際的核心發展战略部署。”輝盛國際首席執行官尤靜芬稱，“希望以深潤大廈爲起點，傾力打造高資產價值的明星標杆項目，爲我們合作夥伴的投資增值，充分發揮我們在大灣區及中國市場的投資管理潛能。” 

第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇對時代周報記者表示，2021年开始，少量外資機構或個人投資者开始买入國內資產。這些機構或個人投資者對市場環境和經濟走勢都維持原有的判斷，但每家的准入收益率都有所上調。

“項目資本收益率或資本值、投資回報率都有上漲。”謝靖宇表示，目前來看，投資者對資本值的降價要求體現得更加淋漓盡致。

此前，據財新報道，2022年4月，蘇寧生活廣場就在市場上尋找买家，對外報價約35億元，最終以28.1億元成交，降價近20%。

輝盛國際與鐵獅門买下的深潤大廈長租公寓部分，涉及面積25076平方米，總投資約7.17億元，單價約2.86萬元/平方米。中國房價行情網顯示，該項目所在的羅湖區，酒店式公寓在今年6月的掛牌價約6.07萬元/平方米。

“外資確實會看一些價格有折扣或者法拍途徑的資產，但具體的折價不可一概而論，每宗交易都有不同的議價空間。”陳彩麗強調。

开闢新賽道

並不僅限於不良資產與商業地產、產業地產等，外資的投資足跡已經涉足新賽道，與宏觀政策、先進科技等緊密相關的投資標的开始走紅。

“具備新興角度的投資機會，如新經濟和新基建概念，以及具備發行公募REITs條件的資產，也會吸引外資出手。”陳彩麗透露，久未出手的企業如周大福，已與啓城投資（Ascent Real Estate Investors）合作，投資可發行REITs的項目，如產業園及保障性租賃住房等。

啓城投資是一家聚焦中國房地產投資業務的管理機構，由私募股權公司凱雷投資集團中國不動產投資業務分拆組建而成。自2005年進入中國不動產市場至今，啓城投資投資超過50個不動產項目，總交易金額超過65億美元。

近期，啓城投資攜手周大福組建了專注於中國不動產投資業務的新平台觀博啓城（WS Ascent），將重點關注符合國內公募REITs發行所涉及的不動產或新基建類資產，如保障性租賃住房、生物醫藥產業園、高端制造產業園等。

觀博啓城已成功孵化一個投資運營平台康達源集團（Concora Group）。

仲量聯行6月6日發布的消息顯示，其協助康達源收購位於張江醫谷的生命醫學產業園。該產業園由先聲醫藥自主开發，建成後一直作爲其上海研發總部，此次出售園區面積超5萬平方米，由一幢主樓和17幢小獨棟組成，進駐醫藥企業均爲各自領域龍頭。

在保障性租賃住房領域，觀博啓城亦有所斬獲。

今年6月，城璟租住集團在上海發布住房租賃運營品牌“EASE LIVING 城璟租住”。城璟租住集團是由觀博啓城與定位爲“企業公寓”的長租公寓運營商輕松寓發起成立的保障性租賃住房資產管理平台。據時代周報記者了解，輕松寓旗下在營的5個宿舍型租賃住房項目已完成與城璟租住集團並軌運營，管理牀位超過6000張。

城璟租住集團還收購了开元旅業集團持有的位於上海松江新城的獨立宿舍園區項目，成爲其首個重資產長租公寓項目。該項目已完成松江區保障性租賃住房預認定，預計將於今年年內投入運營。 

外資在內地房地產市場布局早有基礎。

以上海爲例，據戴德梁行統計，2018年上海大宗交易市場中，外資买家成交佔比高達69%，佔據市場絕對主導。

陳彩麗表示，近兩年雖然因爲疫情、加息等原因外資機構趨於謹慎，成交佔比有所下滑，“但外資普遍注重長线，特別是對於一些已投資國內多年的外資機構而言，投資中國仍然是他們長期的方向。”

對於外資未來的投資意向，陳彩麗持樂觀態度。

她認爲，經濟周期性波動是全世界範圍都在面臨的局面，但在主要經濟體中，中國表現可圈可點，GDP增長放眼全球也是比較搶眼的。“對於機構投資者而言，在當前增長穩健、未來發展可期的區域配置資產，既是情理之中，亦是不可或缺。”

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標題：外資抄底房地產：出險房企吸引“華爾街之狼”，投資中國是長期方向

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