重磅丨降首付、認房不認貸！樓市要大漲了？

近日樓市利好政策頻頻，住建部更直接扔出了“炸彈”：

7月27日消息，住建部部長倪虹日前召开企業座談會，就建築業高質量發展和房地產市場平穩健康發展與企業進行深入交流。

內容很豐富，其中有一段話最值得注意：

大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購买首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

在7月24日中共中央政治局召开的會議上，“適時調整優化房地產政策”首次被提出，要求“因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。”

此次住建部的表態，相當於爲中央定調確定了支持方向。這亦被市場視爲對持續承壓的樓市打上了一支強刺激的救心針，將極大提振樓市信心。

購房成本下降

其中，針對降低首付比例及首套房貸款利率的表態，行業普遍認爲，此舉超出市場預期，有利於降低購房者置業成本，若後續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市，尤其是對房貸利率相對更高的一线城市。

據易居研究院統計，根據簡單算術平均計算，全國20個重點城市首套房首付比例平均值爲24%。具體看，此類城市首付比例主要分爲三檔，即35%、30%和20%。總體上城市能級越高，首付比例越高；城市能級越低，首付比例越低。

具體城市而言，上海、北京的首付比例是最高的，爲35%、40%，廣州、深圳、蘇州、杭州和三亞的首付比例也比較高。相對來說，一些弱二线城市和絕大多數三四线城市，都已經執行了20%的首付比例政策。包括哈爾濱、沈陽和鄭州等城市，首付比例均爲20%，這和此類城市持續降低入市門檻、降低購房成本等有直接關聯。

就房貸利率而言，隨着LPR(貸款市場報價利率)的下調，首套房和二套房貸款利率下限也不斷下降。

根據貝殼的統計，7月百城首套房貸利率平均爲3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房貸款利率分別爲4.5%、3.88%和3.88%，

國金證券認爲，高能級城市首套房貸利率距下限仍有下降空間。從首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分強二线城市的首付比例(尤其是二套房)仍高企，因而未來高能級城市預計將逐步實行“認房不認貸”，支持改善需求的釋放。

“認房不認貸”激活市場

另外，本次明確落實個人住房貸款“認房不用認貸”，預計後續核心城市限貸政策有望迎來優化，利於大幅降低改善性需求置業門檻。

據了解，目前部分核心城市仍執行“認房認貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。

“認房又認貸”的城市主要集中在北京、上海、廣州、深圳、成都等城市，這確實嚴重限制了需要換房改善的購房群體，換房需求同樣是合理的住房需求，政策應適時調整予以支持，優化認房又認貸政策，在一定程度上可以激活核心城市置換鏈條，活躍市場交易。

以北京爲例，按照當前認房又認貸政策，很多購房者在改善換房過程中，二套房首付比例最高達80%、房貸利率高達5.25%。但若是優化該政策，二套房首付比例最低將至35%、房貸利率可以降至4.75%。

在住建部表態後，相信各地尤其是一线城市將會有具體的政策出台。

據睿思網獨家獲悉，目前已有風聲傳出，北上深已經在行動。

其中，北京將於8月下旬在城六區外的行政區降低二套房首付比例；上海跟進取消認房認貸政策，同時放松中小戶型比例及非普线；深圳首套房“認房不認貸”政策預計下周落地。

同時會議強調落實改善性住房換購稅費減免，預計後續在增值稅、契稅等交易環節稅收方面有望迎來政策支持。

早在去年9月底，財政部和稅務總局就已經發布過“支持居民換購住房有關個人所得稅政策”的公告，公告，對“賣一买一”的置業人群實行個人所得稅退稅優惠；而在7月25日，國家稅務總局發布了關於購房環節稅費優惠的政策指引多達19條，無不在向市場釋放利好信號。

樓市迎來強復蘇？

今年上半年，商品房銷售整體呈弱復蘇，結構性分化明顯。

從總量上來看，國家統計局數據顯示，上半年全國商品房銷售面積同比下降，銷售額同比有所上升。1-6月，全國商品房銷售面積59,515萬平方米，同比下降5.3%。二季度以來，全國商品房銷售數據逐月回落。

從城市主體來看，上半年线城市單月銷售面積環比下降最少，累計銷售面積的同比增長幅度最高。

根據wind我國30大中城市數據，從累計銷售面積的同比變動幅度來看，1-6月一线同比增長21%，二线同比下降5%，三线同比增長7%，一线增長幅度最高。

隨着政策的逐步放开，購买力釋放，樓市是否會迎來強復蘇？

業內認爲，從市場角度，政策的調整會刺激到剛需及改善性群體，但效果有待觀察。目前，房企供給端的衝擊(比如債務風險、保交樓、地價下滑等) 並未得到緩解，居民需求端依舊疲弱(收入、就業等)。重要的是，房價還在歷史高位上。

“如果這些基本面沒有發生改變，單方面放开需求端的政策，比如退出限售或限購，啓動認房不認貸等，效果不大，甚至可能導致一部分人選擇掛牌套現。”分析人士指出。

而在供給端，倪虹同時指出，繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群衆的合法權益。

如今在房地產供給側，已有多項措施落地，包括保交樓專項借款、“第二支箭”爲民營房企倩券發行提供增信支持、第三支箭支持涉房企業股權融資等。

但房企(尤其是民營房企)現金流狀況仍有壓力，2023房企新增債券融資(含信用債和海外債)同比-28.9%，環比-48.9%。