文/十一弟

前天，住建部挑在深夜，終於往樓市放了大招——

降低首付比例、貸款利率，減免購房稅費，認房不認貸。

一股腦地裝進了政策工具箱。

朋友圈裏的中介、樓市大V，歡呼雀躍——

從前的好日子，感覺又回來了。

過去兩年，房地產算是躺進了ICU病房，奄奄一息，只吊着一口氣了。

現在，這一劑猛藥下去，還能搶救得過來嗎？

廣州的南沙區，以往一直是投資客爭相湧入的地方。

這一輪周期裏，南沙也成了受衝擊最嚴重的區域。

去年，南沙的新房成交量，同比大跌了六成——

跟2021年相比，少賣了上萬套，去化周期長達兩年半。

由於庫存壓力太大，今年四月份，南沙已經偷偷放开了限購。

只不過，政府是以“口頭通知”的形式——

外地人在南沙只要有社保或稅單，就能买一套。

在廣州連續繳納社保的年限，也從五年降到了三年。

南沙最炙手可熱的板塊，是位於明珠灣的橫瀝島。

它是一塊河道衝擊形成的江心洲，面積很小。

但在橫瀝島上，已經扎堆了十多個新盤，同時在售。

前兩年，很多开發商都選擇了重倉橫瀝島。

其中，越秀地產有三個項目，美的置業有兩個項目。

它們之間的直线距離，只有兩三公裏，貼身肉搏。

本來打算卷死同行，結果把自己套住了——

當年衝進去有多猛，現在哭得就有多兇。

橫瀝島上的新房，賣得最瘋狂的時候，單價站上了四萬左右。

如今，價格幾乎腰斬了，但還是賣不出去。

橫瀝島的崛起，憑的是一紙規劃——

它定位爲國際金融島，對標北京的金融街，倫敦的金融城。

到現在，島上規劃的幾條主要的市政道路，其實都還在建設中。

樓市下行，那些炒概念和規劃的板塊，最先被打回原形。

在橫瀝島上，美的置業、越秀地產、金地集團、旭輝控股，四家开發商捆綁合作了一個項目——

鉑玥明珠ONE。

最近，住建部在憋大招的時候，這個項目等不起，又忙着降價了。

據說，鉑玥明珠ONE打着“特價房”的幌子，單價最低只賣2.6萬/平米。

兩年前，鉑玥明珠ONE开盤，預售備案價接近3.8萬/平米。

但當時，由於橫瀝島上的房價瘋漲，政府劃定了一條限價紅线——3.6萬/平米。

於是，鉑玥明珠ONE的开盤價，就卡在了3.6萬/平米。

過去一年來，爲了出貨，鉑玥明珠ONE使出了降價策略，一降再降——

先是降到了3萬/平米左右，現在又降到了2.6萬/平米。

跟开盤價相比，鉑玥明珠ONE的單價，已經整整下降了上萬塊錢。

2.6萬/平米的價格，在橫瀝島上，幾乎見底了。

鉑玥明珠ONE旁邊有一個項目——建發·明珠灣璽，這是南沙的單價地王。

兩年前，廈門建發拍下了這塊地王，可售住宅的樓面價，達到了3.4萬/平米。

結果，去年項目一入市，开盤價就直接貼着地價賣了。

建發硬着頭皮賣了幾個月，根本賣不動。

終於熬不住了，也使出了降價的殺手鐗。

明珠灣璽的房價，已經擊穿了地價，屬於虧本甩賣了。

鉑玥明珠ONE的地價，沒有建發拍得那么貴。

兩年前，這塊地掛牌出讓時，四家开發商可能就悄悄動起了小心思。

當時，由於投資客爭相湧入，橫瀝島的房價瘋漲。

水漲船高，地價也跟着坐上了火箭，开發商拍地，搶得很兇。

鉑玥明珠ONE地塊，與建發拍下的地王相鄰。

而且，這兩塊地，還是在同一天出讓成交——

建發摘牌的這塊地，觸及了政府最高限價，溢價率高達45%，成了南沙單價地王。

可是，鉑玥明珠ONE地塊的成交價，只比起拍價貴了五千萬，溢價率不到3%。

其中，可售住宅的樓面價，大約爲2.2萬/平米。

比建發拍下的地王，便宜了一萬多塊錢。

相鄰的兩塊地，又在同一天出讓，成交價卻冰火兩重天，讓人捉摸不透。

鉑玥明珠ONE地塊的摘牌主體，是美的置業。

與美的置業一起競拍的，還有另外四家开發商——

越秀地產、金地集團、旭輝控股、卓越集團。

美的置業摘牌以後，除了卓越集團，其他三家开發商都加入進來了，變成了項目股東。

如果說在地塊出讓之前，這四家开發商沒有提前勾兌過，在拍賣環節故意壓低了價格，十一弟是不相信的。

他們在地塊出讓時動起的小心思，讓鉑玥明珠ONE的地價，跟建發拍下的地王相比，便宜了一萬多塊錢。

這才有了現在上萬塊錢的降價空間。

不過，每平米2.2萬的地價，房價已經降到了2.6萬/平米。

鉑玥明珠ONE大概率也在虧本賣了。

四家开發商裏，美的置業、越秀地產、金地集團，依然是優質房企，算得上穩健。

扛到現在，住建部开始放大招了，很多人覺得黎明就在眼前。

可是，他們已經熬不起，等不及天亮了。

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