摘要：逆勢擴張（歡迎關注閨蜜財經）

撰文|蜜姐

這是@閨蜜財經的第1249篇原創

疫情三年，疊加房地產行業下行周期，房企們受到的衝擊，蜜友們或多或少都能感受到。

3月27日晚，發布2022年業績的綠城中國控股有限公司（以下簡稱“綠城中國”），卻異軍突起：重回房企銷售前10強榜單。

近三年，綠城中國的營收均保持了正增長。

2021年，綠城中國營收破千億；2022年，其營收再創新高，同比增長27%。這在同行業績下滑三四成甚至腰斬都不少見的大行情之下，綠城中國可謂是妥妥實現了逆勢增長。

但矛盾的是，營收增長近3成的情況下，去年綠城中國的歸母淨利潤不增反降了近4成！

同期，綠城中國的股東應佔核心淨利潤卻並沒有減少，反而是增長了11.3%；非控股股東的權益更是同比大增90%。

爲何會有如此讓人費解的“雙面”業績？我們只能在財報和業績發布會上找答案。

01

綠城中國近年來能逆勢增長，與它背靠央企中交集團不無關系。

綠城中國於1995年在杭州成立，早在2006年就實現了在我國香港聯交所上市。它曾是國內房企中的“異類”。

其創始人宋衛平被譽爲中國房地產界的“匠人”，他不僅說要建好房子，還稱房子應該是一件藝術品。綠城中國也曾被盛贊爲“豪宅專家”。

不過，隨着房地產行業黃金時代漸行漸遠，綠城中國也不得不轉型。

近些年，綠城中國先後引入九龍倉、中交集團作爲战略性股東，以及新湖中寶等入股。

2022半年報披露，中交集團已成爲綠城中國的最大單一股東，持股28.22%。

在民營房企普遍融資成本較高的情況下，2022年，綠城中國的總借貸加權平均利率從2021年的4.6%進一步下降至4.4%。融資優勢可見一斑。

了解這一背景，我們再來看綠城中國最近3年來的逆勢擴張和增長，就更容易理解了。

銷售規模上，據克而瑞研究中心統計數據，2020—2022年，綠城中國在房企銷售榜（全口徑銷售額）中名次不斷攀升，分別位列第19位（銷售額2146億元）、第13位（銷售額2665.9億元）、第8位（銷售額2128.1億元）。

如按該榜單中的操盤金額來看，綠城中國已由2020年的第8位飆升至2022年的第4位，操盤金額高達3003.2億元，僅次於碧桂園、萬科和保利發展。

02

乍看綠城中國2022年業績頗爲驚豔，尤其是摘要前兩句：

營收1271.53億元，同比增長26.8%；

年內利潤88.95%，同比增長15.7%；

股東應佔核心淨利潤64.14億元，同比增長11.3%。

但細看歸母淨利潤、非控股股東（即少數股東）應佔利潤，卻不是那么回事兒了，尤其是拉長時間线，更能看到某種強烈的對比。

近3年，盡管行業整體的銷售額在下滑，但營收方面，綠城中國表現更加亮眼，只是歸母淨利潤起伏較大，而非控股股東應佔利潤卻是一路飆升。

圖片來源|東方財富網（特此感謝！）

2020—2022年，財報數據顯示，綠城中國的營收分別爲657.8億、1002億和1272億，分別同比增長6.8%、52.38%和26.85%。

實際上，2016—2022年，其營收均保持了正增長。

但歸母淨利潤的表現卻較爲跳躍，尤其是2022年。

2020—2022年，綠城中國的歸母淨利潤分別爲37.96億、44.69億和27.56億，分別同比增長53.97%、17.72%和-38.33%。

對於2022年歸母淨利潤下滑近4成，綠城中國給出的解釋是：

1、 因人民幣貶值，計提匯兌淨損失13.71億元；

2、計提非金融資產減值損失15.02億元，主要是因爲房地產市場下行，公司項目中部分業態銷售價格不及預期，如濟南春風心語、溫州春月江瀾和武漢桂語朝陽等。

近2年，房企大幅計提損失並不少見，也可以理解。

但對比同期，不斷攀升的非控股股東（即少數股東）應佔利潤，投資者的心情似乎又不那么美麗了。

2020—2022年，綠城中國非控股股東應佔利潤分別高達19.66億元、32.18億元和61.39億元，分別同比增長35.12%、63.68%和90.77%！

近年來，媒體和投資者不斷質疑綠城中國的少數股東權益變化，是否存在“名股實債”？是否是在爲“少數股東”打工？

03

在2022年度業績發布會上，綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強，回應了少數股東的權益增幅大且佔淨利潤的比例高的原因，概括來看有2點：

第一，受匯兌損益影響，公司發的外債，相應虧損或收益直接影響了歸母淨利潤；

第二，與2022年收入結轉項目結構有關，結轉佔比較高的幾個項目都是合作开發的，綠城中國佔比較低，因此少數股東損益佔比較大。

但耿忠強否認了“名股實債”的質疑，稱公司對外合作模式是真正的股權合作，不做任何兜底，而隨着公司權益比例的提升，少數股東損益佔比較大的問題會逐步解決。

但從財報數據來看，問題似乎並不是那么好解決。

2021年的情況，綠城中國的總合同銷售額3509億元。其中，自投項目合同銷售額2666億元，在其中歸屬於綠城集團的權益金額1452億元，權益佔比54%。

2022年，綠城中國的總合同銷售額3003億元。其中，自投項目合同銷售額2128億元，佔比71%，但這之中歸屬於綠城集團的權益金額爲1224億，權益佔比約爲58%，僅提升4個百分點，銷售額含金量並不高。

而業績會上，綠城中國給出的2023年目標：全口徑可售貨值3600億，其中自投項目可售貨值是2476億元。

計劃今年銷售規模與2022年基本相當的情況下，從前兩年的數據來看，要大幅度改變權益佔比並非易事。

逆勢擴張背後，華麗袍子之下，還有些數據值得關注。

綠城中國也面臨行業的普遍問題，毛利率下滑，由2021年的18.12%降至2022年的17.32%。當然，對比同行來看，這個數據已經是表現不錯了。

2022年，綠城中國每股基本盈利1.03元，同比下滑了21.4%。

此外，東方財富網統計的財報數據顯示，綠城中國近4年的資產負債率變化不大，依然較高，2022年爲79.18%，僅比2021年降低了0.16個百分點。

無論是對於個人還是企業，“既要......又要......”從來都不是易事，甚至挺難實現的。

不過，能在前幾年艱難的大環境中挺過來，還實現逆勢增長，做出一些“犧牲”也是必然的。相比而言，2023年還是值得期待的。

本文未注明數據均來自於綠城中國財報，特此說明和感謝！文章僅供討論分析，不構成投資建議。

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