8月1日，綠城管理正式公布2023年半年度業績報告。

整體來看，綠城管理實現收入15.5億元，同比上升23.1%；毛利共計8.06億元，同比上漲27.0%；淨利潤4.62億元，同比上漲26.4%；歸母淨利潤爲4.74億元，同比增加31.3%。

上半年，綠城管理代建項目已布局中國28個省、直轄市及自治區的123座主要城市，合約項目總建築面積1.14億平方米，較去年同期增長20.4%。

代建賽道一家獨大？

面對日益擁擠的代建賽道，越來越多的參與者入場，綠城管理所面臨的市場威脅不可避免地加劇。

事實上，房企扎堆代建業務是行業屬性和市場抉擇的必然結果。

自2021年开始，傳統的地產行業就無法擺脫“高槓杆”、“違約風險”、“收益質量差”等一列負面標籤，代建業務作爲輕資產輸出模式自然成爲理想的生意。

近幾年的新進者，如旭輝、龍湖、碧桂園等，都有着弱化重資產拿地开發的意愿，希望在代建上有所突破。

從上半年各個代建企業披露的數據來看，綠城管理真正做到了遙遙領先。

截至6月30日，綠城管理合約項目總建築面積突破了1億平方的“分水嶺”，達到1.1億平方米,同比上漲20.4%。

其中，新拓代建項目合約總建築面積高達1730萬平方米，同比上升30.6%；帶來的新拓代建項目代建費也高達51.2億元，同比上漲26.3%。

目前市場中知名的代建企業，如金地管理、中原建業、龍湖龍智造、藍城集團等，上半年的新增籤約規模總和，勉強與綠城管理的新籤約面積相持平。

而且，藍城集團與部分涉及代建業務的綠城發展，實際上屬於綠城系的分支，足以見得綠城集團對於代建業務的重視。

細看中原建業、碧桂園建設管理、龍湖龍制造、金地管理等綠城管理潛在的主要競爭者，盡管它們規模較大且具有背書的企業，但需要改善的空間依然很大。

比如，中原建業的明顯地域屬性，或許會限制其擴張速度。從上半年數據來看，中原建業總實現40個新籤約項目，合約面積爲523.8萬平方米。

乍看並不少，不過河南省外的新增項目只有6個，建築面積佔比不足13%，外拓力度不強，這也反映了一般代建企業的通病——出於對項目的把控或其他方面的便宜行事，委托人往往傾向於選擇當地代建公司。

不僅如此，中原建業截至目前的省外代建項目極少位於在一二线城市與重點經濟區域，影響了中原建業的收益水平和品牌影響力。

碧桂園近年的發展速度同樣難言樂觀。

睿思認爲，當前碧桂園缺乏代建業務中最重要的品牌溢價能力，碧桂園的品牌很廣且有知名度，但近年來爆出的業主維權新聞和質量相關輿情，讓其認可度大打折扣，所以說碧桂園在代建拓展上還有很多的功課要做。

龍湖龍智造與金地管理應該算是綠城管理的強力對手，無論是全國化布局，還是品牌認可度，業主反饋都有利於代建拓展。而且兩者上半年的籤約數據雙雙實現了突破，在擴增上面具備實力。

其中金地管理的上半年新籤約面積爲562萬方，龍湖龍智造新籤約面積爲335萬方。不過，龍湖代建入局時間較晚，代建團隊的資質與品牌溢價能力仍需檢驗。金地管理與綠城管理均在長三角區域廣泛布局，未來或將成爲直接的競爭對手。

政府代建將成新發力點

盡管上半年政府代建的收入只佔到收入的25.5%，但睿思認爲，這一板塊將成爲未來綠城管理的立身之本。

首先從數據層面來看，新拓業務的籤約面積中政府、國有企業委托方及金融機構佔比高達79.9%；新拓代建項目代建費中政府、國有企業委托方及金融機構佔比達75.2%。

截至2023年6月30日，按合約項目總建築面積測算，政府類業務爲3190萬平方米，佔比28.1%。預計在地產去金融化、投資端去中心化的趨勢下，來自政府、國企等背景的代建委托機會將進一步增多。

綠城管理也指出，除傳統安置房外，公租房、人才公寓、共有產權房等多種新業務保障性住房建設需求增多，產業園區、產城融合、市政配套設施等多元城市服務業務機會快速提升。

當前市場的競爭格局也在爲具備相關代建資質的“國字頭”企業打开了一扇窗。

正如前文所述，這個行業中，除了帶頭大哥綠城管理自身具備央企背景（母公司綠城中國的大股東爲中國交通建設公司）外，其他入局者大多是民營企業。國字號企業似乎對於代建這一市場並未展現出足夠的興趣。

這裏不得不承認代建“蛋糕”目前還太小了，綠地管理上半年的淨利潤不足5億元，還不及一個傳統的开發建設項目利潤高。

但在愈發注重代建方財務穩健度的當下，在這方面更具優勢的國字頭企業是否會逐步入局？他們是會參與分食本就不大的蛋糕，還是一起把蛋糕做大？似乎還得取決於國家新型城鎮化建設的推進情況以及房地產市場的復蘇前景。

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