8月1日晚，碧桂園服務披露2023年上半年業績預告，盡管盈利告急，但配合大手筆的股份回購計劃，該股次日依然逆市大漲17.98%。

數據顯示，碧桂園服務上半年收入約206.5億元-208.5億元，較去年同期的200.55億元有所增長。但增收不增利，歸屬股東淨利潤介乎23.18億-25.76億元，核心淨利潤介乎26.02億-28.91億元。

該兩項數據的預估區間上限25.76億元、28.91億元，正是去年同期錄得的實際收益數據。也就是說，今年上半年的歸母淨利潤以及核心淨利潤，將不會高於去年同期，這是利潤下降的委婉說法。

不確定的利好：大額減值未出現

但無論如何，碧桂園服務的表現依然大大優於其母公司碧桂園集團。

對於目前的不動產領域企業而言，經歷了長時間的行業下行，“資產減值”已成爲企業利潤下滑的重要殺手，比如之前補發財報的恆大，資產減值貢獻了超過4000億元的虧損，就連央企華僑城，也因爲資產減值而由盈轉爲虧。

所幸碧桂園服務在這方面並未出現異常，2023上半年業績預告中並未列明相關數據，但解釋了利潤下降的原因只是“非業主增值服務和社區增值服務的收入及毛利率下降等因素導致”。而2022年全年，資產減值則爲6.79億元，較2021年擴增了約3倍。

換言之，在本次業績預告中，投資者可以暫時松一口氣，此前碧桂園服務資產減值加劇的趨勢似乎並未進一步惡化。

不過，睿思認爲，仍需警惕公司在年底集中計提損失的可能性，畢竟房地產市場並未出現根本性的向好信號。

現金爲王的多重考慮

過去幾年，物業服務管理概念股被資本市場賦予高估值的很大一部分原因，是因爲它們擁有穩定的現金流，是名副其實的現金奶牛。

可以說，現金流是物管企業安身立命的本錢。在這份業績預告中，碧桂園服務的現金儲備爲126億元，較2022年末增長約13億元。

睿思認爲，一方面碧桂園服務是近年行業內規模擴張最積極的企業，充裕的現金可以確保在目標出現時能有足夠的籌碼。

另一方面，管理層或許意識到了“劣質收購”的弊端，對現金並購更加審慎。

“劣質收購”可謂碧桂園服務擴張過程中买來的教訓。

三個月前，碧桂園服務管理層曾表示，已決定主動退出嘉寶服務和財信服務的幾家物業管理附屬公司及若幹物業管理項目，因爲該等公司的利潤率及物業管理費收取率低於預期。

此次半年盈利下滑，就和部分收購的物業公司經營不善有關，新購項目在負債、成本等方面的問題拉低了碧桂園服務平均水平。

是否該切割地產？

近日，楊惠妍向國強公益基金會捐贈約6.75億股碧桂園服務股權的事件備受關注。有投資人擔心是否存在轉移資產的可能以及國強公益基金會的資質問題。

睿思認爲，上述頗爲誅心的爭議尚無定論，而且碧桂園在慈善方面多年的付出有目共睹，大可不必用最大的惡意去揣測。

不過也有觀點認爲，楊惠妍寧將彼時價值約64億港元的股份捐作慈善，也不用來救濟一下碧桂園集團，是否不近人情。

2022年末，楊惠妍還就曾通過出售碧桂園服務股權套現約50.55億港元，將這筆資金以免息無抵押的方式借給碧桂園使用。

事實上，隨着近期多個房企被曝與下屬物管公司之間存在資金挪用情況，投資者對物管公司與母公司之間的關聯交易可謂聞之色變。

在這種情況下，碧桂園服務能夠避嫌，倒是讓不少投資者反而安心。

不過，物管公司的在管面積、籤約面積等關鍵核心指標的擴張，又很大程度受益於母公司的輸送。

而近兩年很多房企的項目交付都出現較大問題，延期交付以及部分項目存在交付的不確定性，自然讓物業服務的現金流從穩定變爲“不穩定”，甚至之前已經籤了合同的項目，未來能否正常收入物業服務費都難以確定。

這讓很多物業上市公司的合同收益預期大打折扣，未來成長性也相比以前大爲減弱，這也是上市物業公司估值下跌的原因之一。

碧桂園服務近年在第三方項目以及三供一業的拓展方面進展不錯，一定程度上淡化了與母公司的關聯。

今後如何在“更好獲得母公司支持”和“減少母公司經營滑坡影響”之間取得平衡，是碧桂園服務能否扭轉頹勢的關鍵，也將是一種抉擇。

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