$碧桂園(HK|02007)$  $碧桂園服務(HK|06098)$  $萬  科Ａ(SZ000002)$  

港股碧桂園周五收盤0.98元一股，曾經的宇宙第一房企，歷史上第一次淪爲仙股。

我們先來分析一下碧桂園的情況。

1、戴維斯雙殺下，目前屬於加速探底階段。

做投資有一定年限的朋友都知道，估值領域有一個名詞，叫戴維斯雙擊，意思是在低市盈率（PE）买進股票，待發展發展潛力呈現後，以高市盈率售出，那樣可以獲得每股淨資產（EPS）和股票市盈率（PE）與此同時持續增長的倍乘經濟效益。這類投資建議被稱作＂戴維斯雙擊＂。實質上，便是在公司估值相對較低的情況下买進，虛高時售出，所以戴維斯雙擊都是股票基本面战術中的一種。那么，每股淨資產和股票市盈率雙向下降，就是戴維斯又殺。

根據公开資料，碧桂園目前在建項目是3121個，而恆大目前在建項目是778個，是恆大的四倍左右，是第二名龍湖集團的三倍，所以碧桂園的交付資金壓力是非常之大。如果我們把房企的主要資產分爲地皮、已建好的房產和在建房產，在目前房產下行周期下，很明顯在建房產是最不容易折現的。或者假設一下，要處置資產來清償債務，假設碧桂園的在建資產是平均帳面資產是2億元，全計是6242億元，以現有財報中的總資產1.74萬億計算，這部份資產佔到35.87%，但是四五线城市的房產，特別是在建房產，是不可能按照1：1的比例折現的，大概率是打對折，說以，光這一部份，碧桂園目前的帳面資產就要損失3000億。其負債率將直接飆升17%以上，達到102%。

第二，資金流斷流的風險很大，風險來自供應鏈風險

從2022年年報可以看出，其總負債中14349億元中，來自銀行的僅爲2713億元，佔負債總額爲18.9%，那么，剩余的79.1%來自哪裏，其成本多少？其中合付債6682億元，貿易及其它應付款4374億元，其它負債581億元，所以，碧桂園的負債大頭是住戶及供應商的4374億元，那么問題來了，這4000多億假如沒有及時兌付，碧桂園還能拿到後繼的生產資料么，供應商是一群非常精的人，或者說是勢力眼，在2023年前7月，上半年碧桂園同比下降了35.3%，但同期全國商品房同比下降是4.5%，也側面反證實了其下沉市場的战略性錯誤。這些都在供應鏈中會形成了個惡性循環。

根據中指研究院7月31日發布的數據，7月份房地產進一步走弱，調果的13個主要城市商品房成交量同比下降41.1%，環比下降43%，一线城市情況好點，同比下降18.4%，最慘的是三线城市，同比下降86.4%，環比下降59.25%,這也側面印證了碧桂園三四线城市的战略性錯誤帶來的風險，在這種結構性的錯誤中，償債能力當然會更差。

第三，究競還需要多少資金才能保交樓

按目前在建項目3121個計算，預售房64萬套計算，每平按照2200元建築費用，還需投入1350億現金，扣除相關成本，預估年虧損不低於850億元。所以，回過頭來看碧桂園在2022，還看不出什么端倪，資產負債率只有69.4%，淨貸比只有40%，現金短債比只有1.6，，沒有踩三根紅线，卻在2023年下半年預計虧損450億-550億，而恆大2022年的爆雷年只也虧損527.20億元。這也上加槓杆下，碰到房地產下行周期，疊加三四线城市的战略誤判帶來的後果。

這場從一二线城市向三四线城市蔓延的地產海嘯，所過之處，寸草示生，躲在角落瑟瑟發抖的萬科等一线房企，不知作何感想。房地產行業長期以來高負債、高周轉的模式，正是這一切變故的禍端。

那房地產行業如何走勢，高層的態度如何？政府會出手救相關房企不？

要搞清楚這個問題，你得了解政府，目前最關心的是什么？政府最關心的是就業。相比房地產的問題，數以億計的普通人就業，大學生，農民工，就是當下最大的問題，那么，房地產能解決就業不，房地產當然能，但和勞動密集性企業比，還是不夠，

第一，房地產不是勞動密集性企業

第二，房地產客單價高，海量資金被吞噬，一個三口之家，省下一筆买房的錢，去旅遊，去下館子，不香么，這就是今年房地產門口羅雀，但旅遊景點卻火爆異常的原因。

第三、房地產已經在擠泡沫階段，老百姓並不缺房，所以，我們當前經濟的主要任務，並不是救房地產，而是打通就業和消費，就業有了，消費就來了，因爲現在的問題是保就業，促消費，這個是內循環裏面的毛細血管，也是我們當前最大的低线，在這個低线前面，其它的都要排後。

所以，房地產只要不太差就可以了，什么叫不太差呢，就是比如某房企業下滑多少，但只要你能保交樓、其它利潤率，重組什么的，都不是問題，說直白一點，企業可以不保，但樓要保。

而且，今年追求不太差，以後五年之內，基本也是這個調調了

正在在這個調調之下，才有了深圳推進了一項大工程——城中村統租，而且是地方政府親自下場充當“二房東”，它向會社會宣告了一件事，即深圳要在短期內，實現租房自由，推進租購同權，實現房改的目的。政府這么做，就是要降低新市民，打工人的租金，降低居住成本，釋放消費潛力。簡單講，就是我們要全面進入降成本階段，解決3-4億新市民人群的就業，再造一個中產群體，壯大我們的腰部，實現橄欖型社會。

在這種時代背景下，房地產時代，將一去不復返。

本文由洞見價值提供，其主要投資業績和投資體系請看其4年八倍東方財富網組合

本文作者可以追加內容哦 !