今年中旬，碧桂園就被各類傳言包圍：例如，楊國強父女出國、畢馬威對碧桂園的資產和負債進行盡職調查、佛山工作組進駐碧桂園等等。

直到8月8日，碧桂園兩筆美元債未能按時付息的消息爆出，坐實了碧桂園面臨經營困難的傳聞。8月10日，碧桂園表示面臨自成立以來最大的困難，14日，碧桂園多支債券停牌，繼恆大之後，又一家巨型房企把多年積累的風險和矛盾擺上了桌面。

支持與期待、失望與悲觀，在錯綜復雜的輿論聲中，碧桂園將從泥淖中走向何方？

碧桂園是誰？

碧桂園已成立31周年，總部位於中國廣東順德，是一家以房地產爲主營業務，涵蓋建築、裝修、物業管理、酒店开發及管理、教育等行業的國內著名綜合性企業集團，旗下已有三十余家掛牌五星級或五星級標准酒店开業，是中國房地產十強企業。

1992年，开發首個樓盤——順德碧桂園，社區內引入高尚會所和雙語學校等配套設施；2007年4月20日，碧桂園集團在香港聯交所掛牌上市；2017年首次躋身《財富》世界500強第467位。

碧桂園主要採用女承父業模式+職業經理人模式並行。2019年，碧桂園聯席主席及最大股東楊惠妍女士，以1179.9億元的財富位列福布斯中國富豪榜第五位。同時，碧桂園的楊國強家族以16.6億現金捐贈額位列福布斯慈善榜第2位。

中國規模最大的民營房企

至今，碧桂園已六年蟬聯房企銷售額第一名，號稱“宇宙第一房企”，2022年操盤金額4410億，操盤面積5236萬平，均排名第一。2023年1-7月銷售下滑，操盤金額1661億排名第6，但操盤面積2057萬平仍列第一。

碧桂園項目覆蓋面廣，是典型的“系統性房企”。2023年上半年交付房屋27.8萬套，在交付量上穩居行業第一

連續7年在榜世界500強企業

2022年，碧桂園位居《財富》世界500強榜單居第138位，排名連續6年攀升。今年8月2日最新的榜單中，碧桂園已滑落至第206位。

以“456模式”高周轉模式封神

在全國房企都採取高周轉模式時期，碧桂園的“456模式”是封神之作。以“拿地後4個月开盤，5個月資金回籠，6個月資金回正”，把房地產變成了快消。

碧桂園模式的一大副產品就是短工期，在互聯網上，碧桂園項目的工程事故和業主維權新聞密度極高，要求設計院在拿地當天出圖的內部文件也引起軒然大波。

曾提前應對市場危機

組織架構調整

聚焦“一體兩翼”發展战略

面對行業整體極端困難的局面，碧桂園曾千方百計展开自救。

今年初，接棒不久的楊惠妍开始對碧桂園進行大刀闊斧的改革，指向，“一體兩翼”發展战略，即以房地產主營業務是主體，代管代建輕資產發展，同時將科技建造作爲增長的第二曲线，其它新業務都基本趨於暫停、收尾或者凍結的狀態。

楊惠妍也在發布會上透露：“現在除了把重資產做好外，我們大部分精力是放在代管代建和科技建造上，這兩塊是碧桂園現在新業務的重點。”

據悉，碧桂園布局代管代建市場已經超過7年，累計承接項目超150個，累計在管面積近1300萬平方米。自2022年以來，碧桂園共計獲取5個新項目，預計貨值85億元。

在房地產行業向新模式轉型的大趨勢下，代管代建成爲不少房企的選擇之一。代建行業當前也有不小的市場，托底拿地的地方平台公司、主導保障性住房建設的地方政府，以及接管保交樓工作的AMC代建需求正在急劇增多。

莫斌認爲：“代管代建業務將是未來2-3年的市場機會點。”

這樣一塊備受看好的業務，碧桂園原計劃是全部分給去年6月新成立的科技建築集團來做。

讓一批熟悉市場、懂得經營

敢於擔當的人才領導團隊

2022年12月，碧桂園宣布42歲的程光煜、49歲的伍碧君進入董事會擔任執行董事職務，接替創始元老楊志成、宋軍。調整後，碧桂園的7個執行董事席位中有4名是職業經理人。

碧桂園還實施了區域總裁兼任方案，由29個優秀區域總裁監管58個區域。總裁莫斌將這一變化解讀爲“讓一批熟悉市場、懂得經營、敢於擔當的人才領導團隊”。在新架構下，碧桂園可以更有效地利用人才資源，提升人效；同時更加貼近顧客的需求，有利於提高組織的敏捷性和靈活性；並且能令優秀人才充分發揮領導力，帶領團隊扛過艱難時刻。

主動降槓杆，持續優化財務指標

面對流動性風險，碧桂園用主動降槓杆，持續優化財務指標，截至2022年12月31日，碧桂園總借貸余額下降至2713.1億元，較去年底下降466.2億元，同比下降14.7%；剔除預收账款的資產負債率降至69.4%；淨負債率進一步下降至40%，相比上年底優化5.4個百分點，創下十年來最低值。

爲何突然扛不住了？

8月10日晚，碧桂園控股有限公司發布公告稱，預計今年上半年淨虧損在450億元至550億元之間。11日，碧桂園發道歉函表示，該公司表示遇到了自成立以來最大的困難，雖然公司上下已全力以赴自救，但受近期銷售額與再融資環境持續惡化的影響，账面可動用資金持續減少，出現了階段性的流動壓力。12日，碧桂園宣布對旗下多只境內公司債券自2023年8月14日开市起停牌，復牌時間另行確定。

銷售艱難導致碧桂園

自身的“造血”能力進一步惡化

銷售金額急速下滑，確實是原因之一。銷售回款是房企最重要的擴大現金流的渠道之一。

在銷售端，碧桂園出現了斷崖式下降，2022整年銷售額減少2945億元，跌幅達39%；2023年1–7月，碧桂園實現權益銷售金額1408億元，同比下降35%，較2021年下降61%；7月單月實現權益銷售金額121億元，連續第四個月環比下降，同比下降60%，較2021年下降78%。對比全行業的銷售情況，可以看出碧桂園的銷售數據縮水程度要更高。

從2016年开始，碧桂園开始瘋狂加槓杆，成爲囤地大王。2015年碧桂園的銷售額爲1402億元，2016年大漲至3088億元，直接翻了一倍。而到2018年，更是飆漲至7287億元，又翻了一倍多。2020年達到最巔峰，銷售額爲7888億元。連續6年位居全國房企銷售排行榜第一的位置。

之所以敢加槓杆，原因是相信房價會一直漲，但毫無疑問這個判斷是錯的，與“房住不炒”背道而馳。

重倉三四线城市

加劇了其流動性危機

碧桂園前期布局以三四线城市爲主，根據其財報顯示，截至2022年底，碧桂園在三四线城市的合同銷售額佔比仍達60%；已經籤約或者摘牌的土地，可以建設的房屋面積爲2.015億平方米，79%分布在廣東以外，高度分散在各地，土儲同樣大部分分布在級城市中。

由於人口拐點已經出現，絕大多數三四线城市人口增長乏力，部分甚至出現了下跌，人口流失，房價沒有支撐，必然會出現下滑的現象。

碧桂園早該調整布局，但卻堅定深耕三四线城市，如今行業低迷，碧桂園銷售只會更加艱難，在“泥潭”中越陷越深。

大量債務到期

根據碧桂園財報，截至2022年末，碧桂園總負債1.44萬億元，其中合同負債6682億元，有息負債2713億元，貿易及其他應付款4374億元，其他負債581億元。

有息負債中，銀行及其他借款是大頭。

在這些債務中，一年內到期的非流動負債和短期借款合計937億元，意味着在銷售回款和再融資雙重受限背景下，2023年碧桂園需要還掉千億負債。

境外債方面，目前碧桂園共有17筆存量美元債合計107.96億美元，但最早到期一筆時間，是在明年的1月27日。

而國內債方面，碧桂園控股、廣東騰越建築、碧桂園地產共三家主體的存量國內債券合計230.9億元。據經濟觀察報不完全統計，碧桂園2023年內仍需償還或回售的債券本息合計超過150億元。

此外，碧桂園還有爲數更多的銀行借款及少量商票。“還了這一筆，下一筆呢？9月呢？年內要還的債超150億元，且明年1月前，還有60多億元的美元債要還，那會兒還是春節前，總包單位農民工的錢必須結算，怎么還？”這是擺在集團管理層面前的難題。

融資難度高

據中指研究院統計數據，2023上半年房地產行業非銀類融資4041.7億元，其中國央企發行佔比近90%，民營房企融資困難。銀行類融資，2022年12月，金融支持房地產16條出台後，媒體報道碧桂園獲得10家銀行共3000億的授信支持。如今來看，這些錢是否均拿到手，還是一個疑問。

四川區域業績斷崖式下滑

根據億翰智庫《2023年1-7月四川省典型房企銷售業績研究報告》全口徑數據，碧桂園四川銷售業績爲38.48億，對比去年同期，排名斷崖式下滑至20位，甚至次於華發、中交等房企。

｜圖源：億翰智庫

拿地方面，根據網絡公开信息，碧桂園曾參與4月的土拍，但未獲地，今年至今未有其拿地的公开信息。

據碧桂園四川區域方透露,截至目前碧桂園在四川布局項目近100個,當前在建項目46個；上半年就新增約3.78萬業主，全川業主數量超26萬；已交付25個項目、共65個批次，如約完成約12600余套房源交付，總交付面積約147.04萬平方米。

至於集團陷入後，碧桂園四川將如何應對，文軒財經就此向相關人員詢問，其表示不方面回應。

打算如何自救？

“從哪裏跌倒就從哪裏爬起來”，碧桂園表示，將堅守責任、全力自救，採取有力有效的措施，努力扭轉當前的困局。主要包括以下四個方面：

一是全力以赴保交付。這是樓市的安全底线，是公司最重要的企業責任，亦是全體員工高度共識的目標。公司將通過落實主體責任、專款專用、嚴格管理預售監控資金等方式，切實保障全國範圍內項目的運轉並完成保交樓任務，兌現對業主的承諾。

二是積極化解階段性流動壓力。公司將與各持份者溝通，並考慮採取各種債務管理措施，以保障公司的未來長遠發展，爲各持份者保存價值、維護利益。

三是保障經營有序开展。目前集團淨資產充足、土儲充裕，截至2022年年底，淨資產約3096億元，總權益可售資源約12083億元（其中已獲取的權益可售資源約9555億元）。公司將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉澱資產，同時加強內部管控，進一步精簡組織、減少行政管理費用开支，改善經營效益，更好保障供應商、合作方等各利益相關方的權益。

四是加強特殊時期的組織領導，爲更好地應對當前困難，公司成立了由董事會主席任組長的專項工作小組，建立工作機制，統籌協調、高效決策、有力推進，努力渡過難關。

碧桂園稱，雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但其始終對中國經濟的前景充滿信心，房地產行業經過這一輪的深刻調整，終將回歸健康平穩發展的軌道。

宏觀市場：房地產形勢仍不容樂觀

8月15日國家統計局發布的房地產相關數據，驗證了爲何再次出現頭部房企的倒下：銷售額由增轉降、开發投資繼續下探、房企資本金來源持續下探……　

由增轉降的銷售額、持續下探的資本金、繼續下探的投資，這三大指標的持續下探，也將7月的房地產开發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）推至年內最低點，爲93.78。在優化政策遲遲未能扭轉現狀的情況下，風險已不斷累積。

｜圖源：國家統計局

專家觀點：

碧桂園不會成爲第二個恆大

碧桂園擁有一定的緩衝周期

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