8月18日，隨着最後四宗宅地順利出讓，深圳今年第二批次宅地出讓也落下帷幕。不過這天的土拍會有些小特別，在一衆宅地中出現了一宗保租房宅地，這也是深圳土拍中首次有三類宅地出讓。

出讓方式也有些特別。該保租房地塊採用的是“單限單競+搖號”方式，即限地價、競地價，達到最高限制地價後通過搖號方式確定競得人。

最終，華潤有巢“擊敗”人才安居和萬科，成功以地價上限0.75億搖號摘得該項目，折合樓面價3565元/平方米，溢價率13.64%。

資料顯示，G02315-0028地塊位於龍崗區寶龍街道，地塊屬性爲三類居住用地，佔地面積7512.96平方米，建築面積2.1萬平方米，起始價0.66億，最高限制地價0.75億，其要求建設企業自持保障性租賃住房19936平方米，但不設競配建要求。

據公开資料，算上該項目，目前華潤有巢在深圳共有3個保租房項目，另外兩個分別爲南山留仙洞店及寶安機場店。

華潤有巢正在積極擴大保租房版圖。按照其發展規劃，“十四五”期間要每年以1萬間的速度新开業，每年保持30%以上的業績增速。

華潤置地年報顯示，2022年全年長租業務實現營收約爲3.9億元，同比增幅爲24.6%。顯然，這樣的增速離目標還有一定的距離。

近年華潤有巢已積極“納儲”，據公开資料，目前華潤有巢有20多個儲備項目。截至2022年末，已進駐15個城市，在管56個項目共5.6萬間房間。看起來，華潤有巢還需要再進取些。

位於人口淨流入、產業支撐強、配套設施完備的一线及強二线城市，且符合公募REITs擴募標准的優質資產，是華潤有巢的重點目標。

顯然，此次深圳龍崗保租房地塊，便是不錯的資產項目。

早在2018年成立之初，華潤有巢便陸續在北京、上海等一线城市獲取多宗等政策性住房租賃專項用地，以發展大型租賃社區項目，隨後开始在深圳、成都、南京、寧波等一二线核心城市加速布局。

對比大多數長租運營商更傾向“輕運營”模式，顯然華潤有巢是“重資產”的強烈擁護者，據不完全統計，目前華潤有巢重資產佔比超過60%。

重資產思維入局，最大的好處是，前期只需花費低價的土地成本，待項目入市後可轉換爲較高的盈利，此外，也更好掌握項目經營主導權。

然而，衆所周知，重資產模式容易導致企業固定資產高、經營成本高、資金投入大、融資難、投資回收周期長等問題，營運能力難以變現。

以萬科泊寓爲例，2022年運營房間數已達約21.5萬間，累計开業16.7萬間，行業排名第一，出租率高達95.6%，但依舊不盈利，萬科泊寓計劃，要在2023年實現盈利，前提還是成本法下（即扣除折舊攤銷後）的會計報表中所體現的盈利。

目前華潤有巢暫未有公布整體盈利情況，不過其REIT項目自2022年以來，於今年終於迎來首次分紅。

華夏基金華潤有巢REIT日前公告，將於2023年8月23日及25日進行現金分紅，每10份公募REITs份額分紅0.7846元，共計派利3923萬元。

另據數據顯示，今年一季度華夏基金華潤有巢REIT實現收入1926.40萬元，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）爲1208.53萬元。基金一季度在經營層面和可供分配層面表現均超越招募說明書預測值。今年二季度，基金實現收入1945.66萬元，期內淨利潤78.7萬元，EBITDA爲1150.76萬元。

然而，這也只能代表華潤有巢旗下兩個項目良好的盈利水平而已，不過也多少有效印證了華潤有巢良好的資產運營能力。

目前，華夏基金華潤有巢REIT項目底層資產共兩個，均位於上海，分別爲有巢泗涇項目和有巢東部經开區項目，是上海松江區“001號”“002號”保租房項目，也是上海市推進保障性租賃住房發展的重要示範項目。

不過，隨着經濟持續下行，企業經營壓力持續上升，華潤有巢也开始逐步調整輕重資產的比例結構，通過“輕重並舉，以重資產爲主”，進一步減輕資金鏈的壓力。

如何做得更輕一些？華潤有巢的打法是，從原來的全自持經營轉換爲“投融建管退”的資管模式。通過培育孵化租賃住房項目，待成熟後借助公募REIT的發行，對華潤有巢實現資金的收回和循環投資，同時以重促新。

藉此，華潤有巢既能做大REIT規模，又能提高輕資產管理規模比例，減輕企業的資金投入壓力，可謂“一箭三雕”。

如今，隨着利好政策的出台，華潤有巢亦在酝釀新一輪的REIT擴募計劃。

較早前，華潤有巢方即明確表示，目前已從持有的保租房項目中選定了計劃擴募項目，待相關項目達穩定經營狀態且符合監管要求後，將盡快啓動擴募；同時，目前已圈定了一批擴募儲備。

此次新購入的深圳龍崗保租房地塊，相信亦將有望成爲華潤有巢REIT選定的底層資產。

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