在過去的兩年裏，房地產行業迎來巨變，身處深度調整期，行業首份中期業績一經發布，便成了競相關注的對象。

8月18日，龍湖集團（0960.HK）發布了2023年中期業績。2023年上半年，龍湖集團實現合同銷售額985.2億元，對應銷售總建築面積爲579.9萬平方米；營業額爲620.44億元，歸母淨利潤80.6億元，較去年同期增長7.73%；剔除公平值變動等影響後的股東應佔核心利潤同比增長0.6%至65.9億元。

在房地產行業弱復蘇背景之下，龍湖上半年的合同銷售額增長14.8%，遠超行業均值。國家統計局數據顯示，今年上半年，國內商品房銷售額63092億元，同比增長1.1%。其中，住宅銷售額增長3.7%。

作爲房企中少數保持安全邊際的房企，龍湖的這份成績單無疑爲房地產行業注入了信心。

“穩”中向前

龍湖集團1993年創建於重慶，今年剛滿“而立之年”。資料顯示，龍湖集團如今已累計實現近90萬套品質交付，累計开發項目超1100個，總建築面積超2.2億平方米。

龍湖秉承其長期堅持的穩健經營理念，沒有在房地產行業的“黃金年代”盲目進行高槓杆擴張。自2021年下半年起，房地產行業進入寒冬，以往追求擴張速度和規模的房企接連陷入困境。長期保持自律的龍湖，才得以在今年上半年交出一份如此亮眼的成績。

2023年上半年，龍湖集團地產开發業務實現營業額498.7億元，交付物業總建築面積爲383.2萬平方米，开發業務結算毛利率爲14.3%。龍湖上半年實現地產开發合同銷售同比增長15%至985.2億元，銷售回款率超100%，維持行業高位。

具體來看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域銷售金額在全集團佔比分別爲29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市銷售佔比達95%。

截至2023年6月底，龍湖集團已售出但未結算的合同銷售額爲2465億元，面積約1570萬平方米，這爲未來龍湖集團利潤持續穩定增長奠定了堅實基礎。

關於房地產行業的未來走向，植信投資研究院發布《2023年下半年房地產市場報告》認爲，房地產行業已經走出至暗時刻，行業進入弱復蘇通道，下半年政策力度有望進一步加大。報告預計，全年住宅銷售額仍有望實現輕微正增長，房價總體逐步回穩，土地市場供需結構改善。

縱觀房地產行業，目前行業復蘇仍爲緩慢，能夠持續拿地的公司也屈指可數，龍湖集團卻成了爲數不多的積極儲備土地房企之一。

截至7月底，龍湖集團年內已經累計獲取了21宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一线及強二线城市，總建築面積爲217.8萬平方米，權益地價176.5億元。

截至2023年6月底，龍湖集團的土地儲備合計達5489萬平方米，權益面積爲3816萬平方米，其中，約87%的土地都集中在高能級城市和價值區域。

三大板塊協同發展

經歷了房地產行業的至暗時刻，越來越多的房企开始尋找新的增長曲线。早在2003年就开始布局商業的龍湖，如今已形成地產开發、商業投資、長租公寓、物業管理、智慧營造五大航道 “1+2+2”的業務格局。

今年年初，龍湖集團提出以开發、運營、服務三大業務協同發展構建新發展模式。在這一高質量發展模式下，其更加看重運營和服務業務的收入和利潤佔比，今年上半年，運營及服務業務收入佔營收貢獻已達20%。

2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入實現122億元，同比增長10.4%。運營及服務業務的利潤佔比過半，利潤結構更加優化，從整體上也帶動了龍湖集團利潤率走高，2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權益後利潤率提升3.7個百分點至10.6%。

從業務構成上看，今年上半年，龍湖集團運營業務板塊租金收入爲63.3億元，商業投資、長租公寓及其他收入的佔比分別爲77%、19.4%和3.6%。

截至2023年6月底，龍湖商業已進入全國32座城市，累計开業運營商場達81座，運營總建面爲762萬平方米。受益於消費復蘇，龍湖商業出租率穩步修復，同店營業額和同店日均客流相較去年同期均實現超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元。

另外，龍湖集團長租公寓品牌冠寓穩步發展，累計已开業11.9萬間房源，开業6個月及以上房源的出租率提升至95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復合增長51%。

作爲三大業務之一的服務業務，上半年也爲龍湖集團帶來了不小的貢獻。今年上半年，龍湖集團服務業務實現收入58.4億元，同比增長13%，毛利率爲31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。龍湖智創生活在管面積達到了3.5億平方，在商企空間與城市服務領域不斷拓展服務半徑；快速成長的智慧營造品牌龍湖龍智造，截至6月底，已累計獲取建管項目50余個，總建築面積超900萬平方米。

財務表現持續穩健

從龍湖集團的策略上看，顯然對運營和服務業務的期望遠不止於現狀。

龍湖集團董事長兼首席執行官陳序平在股東大會表示，公司計劃用三到五年時間，把非开發業務，即運營、服務航道的利潤佔比達到50%，收入佔比能夠到20%，同時將有息負債逐步下降，讓公司更加安全。

陳序平在中報中提到，克制、審慎並高度自律的財務盤面，是集團擁有战略主動性的前提。

在曾經房地產企業通過高槓杆債務推進規模的大潮下，龍湖集團曾一度被評價爲過於保守，但也正是因爲這份保守，讓龍湖在房地產面對集中調整的情況下，才得以保持穩健發展的節奏。

截至2023年6月底，龍湖集團的綜合借貸總額爲2070.9億元，規模穩中有降；平均借貸成本爲4.26%，保持行業低位；平均貸款年限爲7.19年，負債結構處於合理水平；淨負債率爲57.2%，現金短債比爲1.96倍，剔除預收款的資產負債率61.9%。

龍湖管理層曾透露，公司2023年內到期債務規模可控，在手現金充裕，現金短債比處在行業高位，今年已無到期海外債務。

數據顯示，今年7月以來，龍湖已累計償還共計83.7億元公司債。至此，龍湖集團2023年內境內到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，於2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，並計劃在年內全部提前償還剩余部分。

龍湖集團CFO趙軼也曾在業績會上透露，公司從2027年开始才有到期美元債。這也意味着，在2027年前，龍湖集團已無美元債壓力，在債務上也掌握了更多的战略主動。

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