微信摘要：SOHO中國出現交叉違約借款

長摘要：黑石集團放棄收購SOHO中國後，寫字樓賣不出去，債務高企，SOHO中國的處境越來越難。而潘石屹夫婦早已卸任要職，移居美國。

9月13日，SOHO中國有限公司（以下簡稱：SOHO中國，0410.HK）披露《2023年中期報告》，報告期內，公司實現營業收入約8.22億元，同比下降8%；毛利約6.78億元，同比下降9%。同時SOHO中國表示，公司尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付，有可能導致SOHO中國出現交叉違約借款。

不僅如此，SOHO中國的債務越堆越多。截至2023年6月30日，SOHO中國的總借貸本金共計約160.47億元，其中一年內到期部分約7.99億元，一年以上到期部分約152.48億元，而現金及現金等價物僅剩6.27億元。

另一方面，SOHO中國創始人潘石屹夫婦在黑石集團收購公司失敗之後紛紛卸任，移居美國，2023年以來，潘石屹接連卸任9家公司職務，由接班人徐晉接替。

針對上述情況，發現網向SOHO中國發送採訪函請求闡釋，但截至發稿前，SOHO中國並未給出合理解釋。

望京SOHO出租率僅64%，出現借款交叉違約事項

公开資料顯示，SOHO中國成立於1995年，由潘石屹和其妻張欣聯手創建，2007年在香港聯交所上市，2012年，SOHO中國宣布开啓去地產化轉型，從“开發-銷售”轉向“开發-自持”。目前公司在售的物業項目主要集中在北京、上海兩地。

9月13日，SOHO中國披露《2023年中期報告》，報告期內，公司實現營業收入約8.22億元，同比下降8%；毛利約6.78億元，同比下降9%。

值得一提的是，近年來隨着居家辦公、遠程辦公等多靈活辦公模式逐漸被企業需要，傳統辦公市場遇冷，辦公樓租賃市場需求持續下降。根據房地產咨詢公司戴德梁行發布的研究報告顯示，2023年上半年，北京甲級辦公樓淨吸納量跌至-0.5萬平方米，上海也僅爲16.8萬平方米，較歷史同期均有大幅下滑。租金水平下降的同時，北京和上海甲級寫字樓平均空置率高企，分別達16.9%和18.6%，爲2011年以來的歷史峰值。

SOHO中國的寫字樓與零售物業租賃項目也處於持續走低的狀態。截至2023年上半年底，SOHO中國的投資物業平均出租率爲約79%。其中，北京項目中，前門大街項目、望京SOHO、銀河及朝陽門SOHO的出租率僅爲62%、64%、61%，雖然較上年有所增長，但仍然低於平均出租率。業內人士表示，未來3年，隨着大批新增供應陸續入市，SOHO中國的租金和出租率或將持續承壓。

值得注意的是，SOHO中國子公司北京望京搜候房地產有限公司於2022年8月收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1、塔2的相關土地增值稅17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。截至2023年6月30日，公司已支付土地增值稅3060萬元，尚有19.86億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。

而土地增值稅的滯納有可能導致SOHO中國截至2023年6月30日止的42.32億元銀行借款本金出現交叉違約借款。交叉違約借款除了本金外，還包括1057.6萬元的利息。

業內人士表示，出現交叉違約的事項之後，當地稅務機關可能採取扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業等強制措施，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上五倍以下的罰款，並可能對SOHO中國的信譽問題以及能否持續經營業務等方面構成重大影響。

債務高企，潘石屹撤退

針對望京SOHO項目的土地增值稅滯納，公司恐涉及交叉違約的事項，SOHO中國表示，公司將持續與當地稅務機關協商並溝通一致稅款及相關滯納金的繳納計劃，避免由於土地增值稅的滯納產生進一步負面影響；繼續採取積極措施控制行政成本及節約資本开支，以提升經營性現金流。

然而，只“節流”不“开源”的SOHO中國能否順利度過難關？業內人士表示，近年來SOHO中國已經許久不拿地，也不進行項目开發，沒有充足的現金流作爲支撐，公司只靠變賣優質資產很難扭轉局面。

另一方面，如今SOHO中國的債務像滾雪球一般愈加膨脹。截至2023年6月30日，SOHO中國的總借貸本金共計約160.47億元，其中一年內到期部分約7.99億元，一年以上到期部分約152.48億元，而現金及現金等價物僅剩6.27億元。截至2023年6月30日，SOHO中國已有約160.47億元借貸以自身的投資物業作爲抵押。

如今的SOHO中國早已失去往日風光，負債累累。這種情況下，身爲創始人的潘石屹夫婦也早已退到幕後，移居美國。

作爲SOHO中國前董事長，潘石屹曾打算將整SOHO中國私有化。2020年3月，黑石集團(Blackstone Group Inc.)提出以6港元/股的價格私有化SOHO中國，總交易價格約爲40億美元。2021年9月，鑑於目前滿足先決條件的進展不足，各方一致認爲無法在最後截止日當天或之前滿足先決條件，黑石集團終止收購SOHO中國，各方決定不作出要約。

據了解，黑石集團是美國規模最大的上市投資管理公司，也是世界知名的頂級投資公司，美國規模最大的上市投資管理公司。

黑石集團放棄收購SOHO中國的一年後，2022年9月7日，SOHO中國對外宣布，潘石屹卸任SOHO中國董事會主席、提名委員會主席、ESG委員會主席，其妻張欣辭任SOHO中國行政總裁職務，兩人仍擔任公司執行董事，未來將專注於藝術和慈善事業，公司表示兩人辭去公司要職與董事會沒有任何分歧。截至2023年上半年，潘石屹夫婦持股33.24億股，持股比例爲63.93%。

潘石屹夫婦卸任的同時，徐晉、錢霆成爲SOHO中國執行董事（聯席行政總裁）。值得一提的是，2023年以來，潘石屹接連卸任北京藍泉物業管理有限公司、北京紅石建外房地產开發有限公司、天津布萊吉投資管理咨詢有限公司等9家國內公司的法定代表人，同時卸任在位的多個職務，新的法定代表人和履職人員都是徐晉。

退到幕後的潘石屹仍爲SOHO中國中薪酬最高的人。2022年年報顯示，潘石屹的薪酬爲415.60萬元，較上年增長16.5萬元；張欣爲26.4萬元，較上年下降10.5萬元；徐晉爲103.10萬元。2022年，SOHO中國的營業收入約17.75億元，同比增長1.9%；毛利約14.38億元，同比增長2.7%，業績爲微增狀態。

（記者羅雪峰，財經研究員高冉）

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