編輯導語：除了業績和核心盈利能力的下滑，合景泰富的負債情況也不容小覷。

圖/網絡

在大環境下行的背景下，房企業績普遍下滑。

合景泰富發布的年報顯示，其2022年營利雙降，其中利潤由盈轉虧，毛利率也下探至負數，可以說是越賣越虧。

公司在年報中也指出：由於宏觀經濟下行壓力加大、居民收入預期走弱以及市場預期不穩，再加上房地產行業仍處在震蕩期等因素，整體來看，市場觀望情緒依舊濃厚，購房者信心仍需逐步恢復。

而在業績下滑之外，合景泰富的流動性也收緊，短債無法覆蓋，償債風險仍存。

值得一提的是，如今行業回暖，一二线城市最爲明顯，合景泰富的土儲也集中於一二线高能城市，正常來說其在擺脫“余寒”上應該快人一步才對，但實際上其今年預售額已經連續三個月都是下滑狀態，這多少有點讓人疑惑。

業績大虧，毛利率轉負

此前，合景泰富發布了2022年的業績報告。

據年報顯示，報告期內，公司錄得收入134.53億元，同比減少43.6%；錄得年度虧損98.42億元，較2021年利潤25.63億元相比，由盈轉虧；公司擁有人應佔虧損92.41億元，而2021年度取得溢利24.21億元，同樣由盈轉虧。

總體而言，合景泰富2022年全年業績營利雙降，且巨虧。

在公司業績發布的當天，合景泰富的二級市場震動，當天股價下滑17.22%，收盤價爲1.25港元/股，之後股價又連續三天下跌，截至4月13日，公司收盤價爲1.17港元/股。

對於業績的虧損，合景泰富表示：由於新冠疫情曠日持久，導致施工進度延誤，物業交付時間表因此而延遲。多個城市爲應對疫情而實施的封鎖措施亦對集團來自物業投資及酒店營運的收入造成負面影響；房地產市場亦於年內轉差，削弱了物業买家的信心。

其中，集團子公司及合營企業的在建物業及持作銷售用途的竣工物業之合計減值虧損約人民幣30.37億元；投資物業公允值虧損合計約人民幣17.09億元；由於未使用的稅務虧損即將到期，遞延的稅項資產撇账合計約人民幣12.71億元。

收入結構上，去年合景泰富的物業开發、物業投資及酒店營運的收入分別約爲119億元、9.44億元及6億元；其中，物業开發收入同比減少了46.3%。

往前來看，合景泰富的營收在2020年達到297.4億元後便开始下滑，而歸母淨利潤則是在2019年達到98.06億元後便开始下滑。

不過相比業績的情況，公司的核心盈利能力走下坡路的時間更早。

數據顯示，2015年至2022年，合景泰富的毛利率分別爲36.09%、34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%、21.16%、-15.58%，可以看出整體呈現下滑趨勢，到了2022年甚至直接降爲負數，這表示公司去年已經處於越賣越虧的地步。

在行業寒冬籠罩的上一年，不少房企毛利率低至個位數，但降至負數的卻並不多見，可想而知合景泰富的情況。

仍陷流動性困局

除了業績和核心盈利能力的下滑，合景泰富的負債情況也不容小覷。

數據顯示，合景泰富的資產負債率已經從74.29%上升至79.89%。

實際上，由於去年行業下行，不少房企都在優化債務結構，合景泰富的負債規模也從1714億元下降至1597億元，但由於資產規模也同樣從2329億元下滑至1999億元，這才導致公司資產負債率的走高。

短債方面，公司短期借款爲222.45億元，同期的現金及現金等價物爲33.56億元，不能完全覆蓋短債規模，且存在較大資金缺口。

這足以體現出合景泰富的流動性較爲緊張。

需要注意的是，除了短債，公司尚有一年內應還應付貿易账款及應付票據155.41億元，應付貿易账款屬於經營性負債，而應付票據也爲短債之一，這無疑又增加了公司的償債風險。

公司的流動性收緊，債務壓力巨大，合景泰富只能想盡辦法融資。

去年12月18日，合景泰富按配售價每股2.01港元配售2.35億股現有股份，經扣除相關費用及开支後，所得款項淨額爲約4.67億港元，擬將用於現有債務再融資及一般企業用途。

在融資之外，合景泰富不得不出售旗下項目資產補血。

據悉，去年7月前就有合景泰富出售寫字樓的消息，在7月份公司又向龍湖集團轉讓了香港項目公司50％的股權及股東貸款，現金代價爲13億港元。

9月，博楓資產管理向合景泰富、富力地產收購上海嘉譽雲景租賃住宅項目，代價約13億元；

11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成鋼項目，總代價爲3.71億元。

這些核心資產的變賣讓合景泰富順利度過債務高峰期，但面對美元債的到期，公司還是無奈選擇了展期。

去年9月,合景泰富還完成當月到期的兩筆美元債合計9億美元、2023年9月到期7億美元債的交換要約,債務展期平均一年左右，緩解了短期流動性壓力。

但公司的零違約記錄也就此打破。

趕得上這趟回暖列車嗎？

其實，要說房企在去年經歷“寒冬”的考驗，最大的原因與其說是政策收緊或市場下行，不如說是在“蒙眼狂奔”的高槓杆之路上擴張得太過“放肆”。

也正因此，行業一遇下行期，房企的規模賽就被叫停，各家的高槓杆也迎來“代價”，債務壓身卻難以融資，各種方式“補血”後，沒錢的沒錢，暴雷的暴雷，超千億規模的房企一年之間減少了一半，僅剩20家。

而在這場“寒冬”來臨前，合景泰富也曾大肆擴張。

據地產機構監測，從2014-2019年合景泰富進駐城市變化看，2014年布局10個城市，而且全部爲核心城市，2019年底時已布局到近40個城市。

在布局完善大灣區、長三角區域後，合景泰富开始進行深耕布局，也就是大都市圈概念，試圖大喫核心城市外溢的周邊紅利，三四线項目明顯增多。

據藍騰財經報道，2018年，合景泰富新增土儲建面641萬方，之後兩年在300萬+，對比2021年的141萬方來說，2018年-2020年是其擴張的高峰期，土儲規模達到歷史峰值，即計容總建面2562萬方。

不過，在2022年，很多房企都減少了拿地以保證資金流動性，“蒙眼狂奔”的時代一去不返，合景泰富恐怕也是冷暖自知了。

不過，在合景泰富的土儲中，在一、二线城市的佔比達到95%，可以說非常聚焦高能城市了。

而在最近的回暖流中，高能城市的回暖情況較爲明顯，按理說以合景泰富的土儲優勢大概率能趕上這波回暖潮，但是在今年，其預售額已經連續三個月下滑，這就讓人有些疑惑了。

也不知道合景泰富能否乘上這波回暖恢復一些元氣？

原文作者：南梁

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