2022年的中國房地產市場仍處於不景氣階段，盡管今年年初樓市回暖行情逐漸顯現，貝殼董事長兼CEO彭永東還是向行業傳遞了其“堅守中性的市場觀”的市場判斷。

3月16日晚間，貝殼控股召开了2022年四季度及全年業績會。財報顯示，2022年貝殼業績稍有波動，但基本只持續在上半年，總成交額(GTV)爲2.61萬億元，營業收入爲607億元，全年GAAP口徑淨虧損13.97億元。

到了2022年第四季度，貝殼淨利潤成功扭虧爲盈，實現167億元，超出業績指引上限和市場的一致預期，經調整淨利潤同比飆升33倍至15.47億元，GAAP口徑淨利潤達到3.72億元。

面對此種變化，彭永東在業績會上表示，貝殼作爲居住平台的能力在市場大幅波動中得到了進一步的驗證。他認爲，這一輪市場波動是貝殼作爲平台經歷的第一次大考，好在貝殼交出了盈利能力比以往更穩定、向外延展能力比以往更廣泛的答案。

穿越樓市寒冬，貝殼自有它的攻守之道。

維持交易平穩，踐行中性的市場觀

作爲行業內最大的居住服務平台，存量房和新房买賣是貝殼收入的核心根本。受樓市大環境影響，2022年貝殼的新房、二手房交易規模均出現不同程度的下滑，但得益於公司良好的風險管控能力，這兩個指標仍舊跑贏行業水平。

財報顯示，2022年貝殼存量房GTV全爲15765億元，四季度同比提升1.5%，優於市場水平。貝殼新房GTV爲9405億元，和市場基本持平，四季度同比下降26%，仍優於市場水平。

對於貝殼來說，保持主營業務平穩發展，將風險把控在安全线內，是其穿越周期的第一步。

“劇烈波動的市場是對行業長期的傷害，面對現在正在回暖的市場，我們會踐行中性的市場觀，要做追漲殺跌的反作用力，不跟風，不忽悠，客觀、理性、多維度地評價市場，不放大焦慮，讓市場更平穩，我們希望市場良性、有序地回暖。”彭永東指出。

面對2022年的艱難市場，貝殼執行董事兼CFO徐濤也表示：“我們堅決向一线靠攏，更聚焦業務本質、風險管控、和效率的提升，最大化平台的價值以更好地吸引並留存優質服務者，這使我們實現收入跌幅遠小於市場調整幅度，毛利率同比明顯提升，non-GAAP淨利潤逆市同比增長，在盈利能力和現金流層面有效地抵御了外部衝擊。”

根據財報，由於新房和存量房貢獻利潤率較高，2022年貝殼的毛利率還由2021年的19.6%提升至22.7%。

此外，截至2022年12月31日，貝殼所持現金、現金等價物、限制性現金及短期投資總額爲611億元（約合89億美元）。充足的現金流儲備，也爲貝殼抵御不確定風險增添底氣。

金融機構向來“嗅覺”敏銳。在本次財報發布之前，中信證券曾於2月21日發布研究報告稱，維持貝殼-W(02423)“买入”評級，目標價81港元。中信證券表示，看好房地產銷售復蘇對公司利潤表的積極影響，相信公司賽道業務復蘇明顯，新業務快速增長。

回看2023年初到如今的樓市，房地產市場熱度明顯回升，北京、上海、深圳、杭州、成都、南京等多個熱點城市相繼傳來樓市升溫的消息，無論是新房還是二手房，交易量都有明顯改善。

對此，彭永東也在會上指出，截至今年2月底，貝殼平台存量房交易同比大幅回升，交易量達到接近2021年同期水平及存量房交易最活躍的年度的交易水平。新房承銷數據也出現明顯的同比回升，恢復至接近2020年疫情後的交易水平。

作爲佔據中國房地產市場最大二手房和新房分銷份額的房產平台，一二手房市場逐漸恢復，勢必會讓貝殼的業績逐漸修復。

提升人店效率，降本增效穿越寒冬

房產交易環節中，服務品質尤爲重要。隨着貝殼自我迭代進化，從“規模增長”步入“有質量增長”階段，更優質的產能成爲了推動企業乃至行業高質量發展的關鍵。因此貝殼認爲，提升人店效率，是其穿越“寒冬”的第二個法則。

爲此，貝殼還進行了一系列優化舉措。“我們相信消費者對美好居住的向往不會發生變化、市場回歸中樞有其必然，也看到了後續市場復蘇的機會。所以我們的心很穩，並在內部快速進行了一系列調整。”彭永東稱。

據了解，2022年貝殼持續推進大店策略，優化人店結構。具體到“一體”業務上，二手房方面貝殼重構商機分配機制，提升ACN網絡（經紀人合作網絡）有效性；新房方面，貝殼向國企开發商靠攏，後者銷售佔比提升至45%，改善了回款。

從門店改革來看，過去一年貝殼幫助平台3000多個門店進行重組，並持續推進店東的職業化。截至2022年年底，累計超過6900位店東完成在貝殼花橋學堂的職業化學習，有效提升了社區的房客源覆蓋能力、多元化業務疊加能力和抗風險能力。

再從人員效率提升來看，2022年貝殼致力於提高優質服務者的留存，不僅搭建了門店和經紀人分級的基礎設施，還建立店、人能力標准，打造了屬於經紀人的人才梯隊。

據了解，2022年四季度，貝殼除北京上海以外的城市A類優質門店佔比同比增長5.5個百分點，德佑和貝聯經紀人平均月度流失率降至不到5%，鏈家經紀人流失率降至僅3.1%。

徐濤表示：“經紀人和門店收入的提升，才能讓行業留住人、留好人，行業才能健康發展。同時在‘房住不炒’和供需平衡的大背景下，我們也不認爲隨着本輪市場恢復，行業會快速增加產能。“

因此徐濤認爲，行業需要提升單人單店的效率，以實現經紀人收入的提升，而不是過去那種粗放拓展規模的方式。“在這點上，貝殼的觀點不會發生改變。”

根據貝殼對全國8萬多名平台經紀人的市場調研顯示，經紀人對職業的認可度正在提升，越來越受到來自家庭和社會的肯定，這也爲復蘇市場環境下經紀人品質服務的持續供給帶來了動能。顯然，這種提質措施正在被市場認可。

對於貝殼2023年在人店效率優化方面有什么進一步的計劃？徐濤透露，在門店側，貝殼會繼續做大店，做優質店，推進新房江湖門店轉內渠的工作。在經紀人側，今年春招旺季，貝殼會做經紀人的招募，後續希望維持總數的穩定，增加腰部經紀人的佔比，同時在少數有規模訴求的城市做經紀人的增長。

“在文化方面，我們堅定相信對消費者好的價值，我們相信與行業共享成功經驗和基礎社會是賦能行業中的各個角色、提升效率和品質的價值，我們相信保障服務者權益，確保他們傭金回款安全的價值；我們相信改善行業生態，幫助开發商和各方在安全、公平的環境下合作的價值；我們相信我們平台上數以萬計優秀服務者的價值，他們多年來扎根社區，建立起了在居住服務領域獨特的競爭優勢，同時，我們相信恆長時間的價值，這就是我們的路藍縷。雖不完美，但我們素履以往。”徐濤稱。

從0到0.1，新曲线協同發展

一賽道的專業服務能力的提升，同時也有效帶動了家裝家居業務和貝殼租房業務的增長。於貝殼而言，在“一體”業務上攻守兼備，才能更好的在“兩翼”業務上創新。

2022年是貝殼落實一體兩翼的第一年，這一年貝殼與聖都充分融合。從財務數據來看，收購完成後，貝殼家裝業務增長明顯。

財報顯示，2022年貝殼家裝家居業務實現合同銷售額69億元，同比提升31%；淨收入由2021年的1.97億元增至50億元。與此同時，由於聖都家裝的並入，貝殼家裝家居的貢獻利潤率也由2021年的0.8%增長至29.4%。

據貝殼稱，聖都家裝的業務已添加至家裝家居分部，該收購使集團能夠實現全產業鏈的战略協同，並進一步增強提供更好的家裝家居服務的能力，以滿足消費者不斷變化的需求。

彭永東表示：“2022年是貝殼兩翼賽道的生根之年。在2023年，我們將進行標杆城市打造，實現從0.1到1突破，並堅定投入建設長期能力。2023年我們兩翼的業務會在22年進入城市裏慣性地增長，不會追求全面快速的規模增長。”

不過針對家裝家居業務未來的發展目標，彭永東還是提出三點要求：一是希望貝殼家裝家居規模過百億；二是希望貝殼一賽道對家裝家居業務導流佔比能超過40%；三是硬裝疊加新零售整裝滲透率可以放大。

在租賃業務上，去年7月，貝殼入選成都市首批保障性租賃住房運營服務企業名單。作爲唯一入選的民營企業，貝殼的社會責任感得以深度體現。截至2022年11月21日，貝殼已經爲成都超過1,000位保租房業主和租戶提供更優質的租賃運營服務。

貝殼研究院發布的數據顯示，2月全國重點40城租賃市場量升價穩，成交量環比快速增加，同比增長超20%；租金指數環比微漲1.2%，同比下跌2.1%。貝殼研究院預計，3月春節後租賃“旺季”將會持續。

展望今年首季度的業績，貝殼預計，一季度淨收入總額將介乎於180億元至185億元，同比增長43.4%至47.4%。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，今年春節後房地產市場呈現修復回暖態勢。交易量增長、房價築底都是住房需求有支撐的表現。新房市場修復弱於二手房修復，主要是因爲消費者對於房企風險能否有效化解、新房項目能否按質按期交付仍持觀望態度。因此，房企風險的化解是房地產市場平穩修復的關鍵，也是托住宏觀經濟發展的底线。

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