新鴻基地產股價遭遇連日下挫後，95歲女首富“郭老太”鄺肖卿迅速予以反擊行動。

據港交所最新權益申報披露，以“郭老太”鄺肖卿爲首的郭氏家族，於1月17日通過場內交易以均價75.243港元增持了75.95萬股，交易總額達5714.71萬港元。

據統計，當天新鴻基地產總成交額5.09億元，這亦意味着，鄺肖卿等掃貨金額佔當日成交額的11%左右，護盤決心可謂不小。

通過本次增持，鄺肖卿的持股量由原27.85%微增至27.88%，新鴻基地產主席郭炳聯的持股比例則增至19.49%，郭氏家族的三家公司Adolfa、Bertana、Cyric的好倉均提升至11.92%。此外，郭氏家族第三代的持股也有所增加。

臨近業績發布的時間點進行增持動作，不禁讓市場浮想聯翩，也多少體現了大股東對於目前股價被低估的不滿。

市場不振衝擊業績

按照新鴻基地產計劃，其將於2月28日發布2024財年上半年度（截至2023年12月末六個月）業績。不過市場對其即將發布的經營數據仍持看淡態度。

較早前，穆迪更對新鴻基地產子公司Sun Hung Kai Properties (Capital Market) Limited展望從穩定下調至負面。

穆迪預期，未來12-18個月，新鴻基地產的業務將受到香港和內地住宅和商業地產市場不景氣的負面影響，再加上不利的利率狀況，新鴻基地產的盈利和信用指標將低於歷史平均水平。

穆迪關注到，相對於香港，內地樓市更爲波動，而新鴻基地產涉及內地的風險敞口大幅增加至總資產的30%-35%以上，可能會令其評級承壓。

這樣的擔憂不無道理，受市場形勢變化的影響，近年，新鴻基地產在香港及中國內地業務持續承壓。

截至2023年6月末的2022/2023全年度，新鴻基地產實現收入711.95億港元，同比減少8.43%；營業溢利275.45億港元，同比下降17.44%；年度溢利245.75億港元，同比下降5.95%，公司股東應佔溢利239.07億港元，同比下降6.47%。

此外，報告期內，來自物業銷售的溢利爲112.99億港元，去年爲158.47億港元。按所佔權益計算，年內錄得的合約銷售總額約379億港元。年內的總租金收入按年下跌2%至243.22億港元，淨租金收入按年下跌4%至184.61億港元。

從收入來看，報告期內，新鴻基地產物業銷售收入爲50.57億港元，同比減少70.78%；物業租賃收入爲97.24億港元，同比減少6.88%；酒店業務收入爲15.51億港元，同比減少0.83%。所幸是，其電訊、運輸基建及物流、數據中心及其他業務均錄得一定增幅，相對彌補了因物業板塊下挫對整體業績所帶來的負面影響。

以價換量改善經營

從新鴻基地產2023年下半年的市場表現來看，物業板塊的經營情況似乎並沒有得到太大的改善。

在香港大本營，新鴻基地產於2023年末推售了全新住宅項目YOHO WEST。然而根據首張價單，平均售價爲10888港元/平方英尺，創六年來新盤首批價格新低。

市場信息顯示，YOHO WEST首張價單涉280個單元，售價爲10000至12812港元/平方英尺，不但較同區新晉住宅項目售價低逾17%；更創下區內首批新盤約3年半新低。其中，190個單元折後均價低於1.1萬港元每平方英尺，介乎10000至10996元每平方英尺之間，佔比達68%。

據悉，YOHO WEST位處天恩路1號，提供1393套房源，實用面積245至1073方呎，預計落成日期2024年9月底。

低價入市確實得到不錯的市場反響。开售當天推售350個單元即成交97%，套現逾17.8億港元。及後，盡管YOHO WEST將剩余房源加價1.2-2%，但售價仍低於同區新盤。截至2023年12月9日，YOHO WEST共售出逾640個單元，套現逾33億港元。

YOHO WEST的熱銷也成爲新鴻基地產期內業績的最大支撐。摩根士丹利預期，2024財年上半年（即2023年6月-12月期間），新鴻基地產在香港發展物業方面將錄得合約銷售額96億元，全年目標爲330億元。

但值得注意的是，該目標數值略低於2022/2023年度實際銷售額。財報顯示，新鴻基地產2022/2023年度在香港錄得的合約銷售額約爲334億港元，按年上升13%，並接近集團全年銷售目標。而低價推售也必然進一步壓縮其有限的利潤空間。

內地物業市場方面，新鴻基更是鮮見有推售動作。在持續低迷的樓市前，新鴻基地產似乎也難以“跑動”了。

業績或迎轉機？

不過，隨着整體商業市場回溫，租賃收入的提升，新鴻基地產的業績波動或將有所減少。

摩根士丹利指出，在內地投資物業方面，新鴻基地產零售銷售額優於整體市場，比2019年增長了30%-40%，客流量也遠高於疫前。

在香港投資物業方面，2023年首11個月租戶銷售表現亦優於整體市場，其中在寫字樓方面，國金中心(IFC)及環球貿易廣場(ICC)出租率分別達98%及92%。此外，旗下租賃公寓新項目Townplace West Kowloon已於2023年第4季开始運營。

穆迪認爲，新鴻基地產龐大而穩定的租金收入來源，加上其主要位於香港特區的具備防御性及多元化業務組合的經常性收入，將可紓緩其物業發展業務所帶來的潛在波動。

較早前，標普亦指出，新鴻基地產在中國內地的綜合租金收入將在2024及2025財年反彈至55億至60億港元，而2023財年和2022財年的綜合租金收入分別爲48億港元和56億港元。這是因爲租金減免政策的逐步退出，以及新落成寫字樓和商場（如上海ITC項目和南京IFC商場）的貢獻。1月3日，南京國金中心（南京IFC）正式試營業。

據了解，新鴻基地產位於廣州南山的廣深港高鐵慶盛TOD項目一期工程預計於2024年竣工；廣州南站ICC項目預計從2025年起分階段落成，高端住宅“峻鑾”已於2023年上半年入市。

而在香港市場，新鴻基地產元朗旗艦商場形點的擴張部分元點也將於2024年上半年开業，增加總零售樓面10.7萬平方尺；觀塘基座商場樓面面積約50萬平方尺的The Millennity預計於2024年开業。此外，其計劃在2024財年完成的項目總樓面面積達380.6萬平方尺，住宅佔了251.1萬平方尺。

而隨着市場逐步回暖及新項目入市，新鴻基地產自然也將迎來更大的轉機。標普表示，鑑於新鴻基地產將在2026財年前建成逾800萬平方英尺的寫字樓和購物中心，預料新鴻基的經常性收入基礎將繼續增長。這多少亦能挽回市場對新鴻基地產的信心。

此外，新鴻基地產計劃向專業投資者發行100億美元債務工具，同樣具備穩定市場信心的作用。

隨着“郭老太”與郭氏家族的增持，新鴻基地產的股價終於回升並站穩，1月19日盤中一度漲超2%，當天收盤75.5港元，漲0.53%，總市值爲2188億港元。

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