華南城是中國領先的大型綜合物流及商品交易中心开發商及運營商，在行內具有極高知名度。作爲行業的領先者，華南城助力國家推進區域經濟轉型升級和新型城鎮化建設，已發展出多元靈活的商業模式，核心業態涵蓋專業批發市場、倉儲物流配送、綜合商業、電子商務、會議展覽、生活配套及綜合物業管理等。迄今开發建設並運營深圳、南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶等地項目。

目前，公司的主要股東爲國企深圳市特區建發集團(29.28%)、鄭松興及關聯人士共持25.35%，而騰訊(700)則持有8.35%，且自2014年以來從沒減持。這充份反映了公司具有良好及認可的營運往績表現及實力。

財務能力將達到國有企業水平
雖然中國整體經濟仍需時復常，但不少企業其實已重拾正軌，且市場預期這些企業的業務正在持續擴張。當中，尤其與宏觀國內經濟發展息息相關的大型綜合物流及商品交易中心开發商及運營商，在中國全力推進內循環及數字經濟下，前景遠較純住宅項目开發商更爲穩健。若是國企或擁有國企大股東的項目开發商，肯定更令人信心倍增。

近日，留意到去年獲得國企深圳市特區建發集團入股的華南城呈異動，流入資金持續上升。事實上，公司在3月底宣布與11 家內地銀行組成的銀團籤訂了60億元(人民幣，下同) 的貸款合同。這筆貸款是華南城自成立以來最大的單一融資項目，將佔其總債務的22%，期限爲三年，利率則爲每年 4.7%，即 LPR 加上 105 個基點。 華南城已在公司公告中表明已計劃使用該筆貸款償還現有貸款本金和利息，特別是其高息貸款。通過貸款置換，公司預計可每年節省約2至3億元利息支出，從而大大提升其盈利能力。

建銀國際表示，相信是次銀團貸款的成功籤訂，與國企大股東特區建發集團的鼎力支持不無關系，並預期華南城的融資能力將可達到國企水平，意味公司日後可憑借低融資成本，大大提升其盈利能力。建銀國際亦在研報中指出，公司現有五筆美元債券，總額爲 120億元，將於 2024 年全部到期。假設 40% 可以再融資，其余60%的資金則來自於其他地方。除了 60億元的銀團貸款外，特區建發集團已設立了一個 110億的股權基金，用來收購華南城的項目，且其中50億已作出部署。

三大催化劑助力華南城持續穩健發展
建銀國際認爲公司未來在發展上有三個催化劑。一是隨着華南城的債務負擔得到顯著降低，管理層將能夠把注意力轉回其業務战略上。公司將繼續开發其現有八個項目中的四個，並持續運營其余四個。此外，據建銀國際的了解，公司已計劃參與更多新的小型項目，每個項目約爲 1至2百萬平方米。三是來自於深圳的城市重建項目(URP)。基於政策的變化，深圳市政府將負責居民的搬遷，項目容積率也將放寬。該行估計潛在的總建築面積中包含30%將指定爲住宅區(約爲 75萬平方米)的項目，總可售貨值估計約爲300億元。該行認爲值得期待特區建發集團和華南城在爲公司的 8個工業園區的15萬名租戶提供智能管理服務方面的協同效應。鑑於華南城更穩固的財務基礎和新的業務战略動力，該行維持對該股「優於大市」的評級和 0.75 港元的目標價。

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