編輯 | 虞爾湖

出品 | 潮起網「於見專欄」

房地產行業受近幾年的疫情打擊，本就顯得有些疲軟。在“爛尾樓”、“停貸”、“地產公司暴雷”等等事件接踵而來時，更是讓房地產企業深陷寒冬。碧桂園作爲一個深耕中高端住宅的集團，也毫不例外的遭受到了營收衝擊。 

在房地產行業持續低迷，相關部門又對這一傳統支柱企業“重拳出擊”的時候，碧桂園也意識到了房地產行業即將迎來大洗牌，但此時才开始尋求轉型機會的碧桂園，似乎已經有些首尾難顧了。

房地產行業寒冬未過，市場反饋仍不如預期 

受益於人口紅利、經濟增長推動的需求，中國房地產市場在過去十幾年間經歷了高速增長。而隨着城鎮化口號的提出，幾乎所有的資本都紛紛投入了商品房的建設中。曾幾何時，在一些三四线城市中，也不乏一些高端樓盤的身影，可城鎮化率提升放緩後，房地產行業容量總體穩定，在行業競爭日趨激烈的趨勢下，如何找到下一個發力點，成爲了困擾許多房企的一大難題。

據相關調研機構發布的報告顯示，2022年商品房銷售面積、銷售額增速分別爲-24.3％、-26.7％，其中12月單月同比增速低至-31.5％、-27.7％。今年房地產經濟持續修復，前兩個月商品房銷售面積、銷售額同比增速分別爲-3.6％和-0.1％，降幅明顯縮窄。值得一提的是，住宅銷售額增長3.5％。 

相關專家表示，得益於貸款利率下調，剛需購房者开始紛紛購置物業。但房地產行業長期存在的供需不平衡、一二线房價高居不下、三四线城市無人买房的問題，仍是目前房企無法解決的。 

統計數據顯示，2023Q1一线城市的商品房成交面積仍然處於近年同期高位。相比之下，二、三线城市銷售較爲疲弱。近期，三线城市的商品房銷售不及近年同期均值水平。此外，城市間商品房供應的分化特徵更爲明顯：今年3月份一线城市的商品房供應面積同比仍在攀升，但是二线、三四五线城市的同比增速已經回落。 

碧桂園自1992年在佛山北滘成立以來，便努力耕耘着廣東市場。其中那句“給您一個五星級的家”，更是觸動了許多購房者的心。可在廣東地區的風水寶地被逐漸开發完畢後，碧桂園也不得不开始調整自己的步伐，下沉到二三线，甚至三四线市場。 

據集團2022年年報可知，截至2022年12月31日，碧桂園在廣東省以外地區的權益合同銷售佔本集團總體的82%，多元化布局已經初見成效。三四线城市貢獻了60%的營收，二线城市營收佔比26%，其余佔比14%。 

可在碧桂園給出這一欣欣向榮的數字後，其2023Q1營收卻並不盡如人意。更何況其信用評級還被下調，融資前景更是不容樂觀。 

營收降幅22%，碧桂園壓力驟增 

5月5日，碧桂園公布了其2023年4月的營收數據：2023年4月單月共實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約人民幣226.9億，歸屬公司股東權益的合同銷售建築面積約278萬平方米。

圖源：碧桂園2022財報

結合碧桂園前3月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額718.7億，同比減少27.57%來看。碧桂園2023Q1實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額945.6億，同比減少22.41%。但碧桂園2022年的表現就已差強人意，2023年Q1再次下滑，也在預料之中。 

2022年，碧桂園集團收入約爲人民幣4303.71億，較2021年度的5230.64億下降約17.7%。2022年97.0%的收入來自物業銷售，3.0%來自建築及其他分部，與2021年的佔比基本相同。毛利約爲328.8億，全年淨虧損60.52億。這是碧桂園自2007年在香港上市至今，首次出現全年虧損的情況。 

相關專家指出，碧桂園進行多元化布局的時候，營收壓力會成倍增長，因爲其需要投入巨額的前期成本，用以打響品牌口碑，更何況其還有近三千多個項目在手，其壓力自然大得無以復加。 

截至2022年12月31日，碧桂園擁有3152個處於不同發展階段的項目，其中3121個位於中國內地，31個位於中國內地以外。 

從碧桂園給出的項目分布圖來看，廣東雖然仍爲碧桂園的主战場，有585個項目，可華東地區已然成爲碧桂園後續發力的主战場江蘇382個居地區之首，河南、安徽、浙江緊隨其後，分別有223、211及202個項目。 

在2022年財報公布之際，碧桂園也對營收不佳給出了官方解釋：新冠疫情影響了施工進度。 

來自房地產开發的收入由2021年度的約人民幣5074.78億，下降17.8%至4172.96億。2022年的交付物業所確認收入的平均銷售價格（不含增值稅），約每平方米人民幣7592元；對外的建築收入由2021年度的93.60億下降19.1%至2022年度的約75.68億。 

或許碧桂園也知道自己未來面臨很長一段時間的市場疲軟期，也在積極地調整自己的資本槓杆。2022年碧桂園的淨借貸比率由2021年12月31日的約45.4%下降至2022年12月31日的40.0%。 

但早在2022年6月，碧桂園就遭到了國際評級機構穆迪的制裁：下調信用評級。 

據穆迪官網，穆迪已向碧桂園控股有限公司授予Ba1的企業家族評級（CFR），並撤銷其Baa3的發行人評級。同時，穆迪將公司的高級無抵押評級從Baa3下調至Ba1。穆迪分析師指出，雖然穆迪預計碧桂園將保持強勁的市場地位和良好的流動性，但負面展望反映了碧桂園在未來6-12個月房地產銷售下滑和市場情緒持續疲軟的推動下，流動性緩衝和財務靈活性有所下降。 

在政策風向不斷收緊，年輕人購房意愿持續下降的情況下，碧桂園主打的品質住宅已經不再是市場主流的追求了。因此碧桂園在近年來也不斷地調整着自己的業務板塊，可成效至今未有體現。 

碧桂園緊跟政策風向，無奈收效甚微 

對於碧桂園這類傳統房地產企業而言，想要跨行業發展，難度可謂是巨大的。而碧桂園就另闢蹊徑，選擇結合房地產开發與建築業務，深度布局人工智能。人工智能固然大勢所趨，可碧桂園所理解的人工智能，似乎與大方向有些偏差。

在2022年財報中，碧桂園提及其成立了科技建築集團，並將利用科技的力量推動傳統建築業的工業化、數字化、智能化升級，在管理半徑內合理規劃新項目，體系化地輸出科技建造解決方案，大力對外拓展代管代建等業務。 

而僅2022年碧桂園全年投入的研發費用高達2.164億，產出的成果卻幾乎可以忽略不計。盡管投資界都明白，對人工智能的投入是一場拉鋸战，可碧桂園的投入似乎有些龐大得過分了。 

不過在碧桂園近年的市場舉措來看，其似乎也有緊跟政策風向的意味。積極參與各地政府的代管代建等保障房業務項目，支持推進國家保障性住房的建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，不再只局限在打造中高端商品房之上。但碧桂園此舉，與自降身價幾乎沒有區別。 

截至5月8日，碧桂園的股價爲2.05元/股，同比去年的4.3元/股，已跌去52%，市值更是大幅度縮水。碧桂園這次需要進行的，是一場爲期不短的拉鋸战。而在明知優化資產結構、牢記“現金爲王”才是硬道理的情況下，碧桂園卻高調宣布與郵儲銀行達成長期战略合作，希望借此提升消費者的信心。 

去年11月，碧桂園高調宣布，自己與郵政儲蓄銀行達成長期战略合作關系，並獲得了郵政儲蓄銀行提供的、不超過500億的授信額度。在國資背景銀行的加持下，碧桂園似乎陷入了一個甜蜜的美夢中，然而事實是，資本對房地產市場的未來，仍持觀望態度。 

碧桂園管理層曾公开表示，當前房地產市場已進入全新的發展階段，商業模式和競爭格局也發生了極大變化，公司整體投資將會圍繞人口流動、產業布局、經濟基礎、庫存情況等城市核心變量進行優中選優，聚焦一二线核心城市及三四线城市核心區位，實現增量資產的效益兌現。

而在房地產企業暴雷不斷、購房風險持續攀升的背景下，碧桂園恐怕很難完成自己的美好設想了。 

結語

2022年，碧桂園進行了兩次配股融資，合計籌得75億運營資金；2023年，碧桂園與民生銀行香港分行籤訂融資協議，獲批3.4億定期貸款融資。國內銀行對碧桂園也是大力支持，合計提供了約3000億的授信額度，這種種跡象，似乎都讓碧桂園有着無限信心，能夠輕松撐過這一寒冬。 

但縱觀全局，碧桂園面臨的種種困難，如銷售疲軟、債務負擔較重、財務槓杆仍較高，都讓這個已經成立了30多年的企業，有些無所適從。但未來房地產行業走向究竟如何，至今仍未有定數，碧桂園的未來仍然充滿變數。

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