紅周刊丨秦佳麗

5月29日，遠洋集團公告稱將北京遠洋未來廣場的各項權益轉讓予居然之家，所得款項用作補充運營資金。《紅周刊》了解到，這並非遠洋集團近期首次資產處置，公司近一年來在北京等城市接連出售5宗商辦項目股權，套現上百億。

從去年至今，遠洋集團連續拋售多個商業地產項目或部分股權，近期再度拋售北京一處商業地產項目。在這一系列動作背後，是遠洋集團出現的較大的流動性壓力。截至2022年末，遠洋集團账面現金距離覆蓋短債尚有近300億元缺口。

值得一提的是，“遠洋系”曾是對外收並購的主力軍，但昔日收並購的部分資產正加劇其流動性壓力。

處置5宗商辦資產套現百億

遠洋在京投資物業縮水3成

繼2022年底作價近55億元將所持成都遠洋太古裏項目股權出售給合作方太古地產後，遠洋集團再現商辦資產處置以回籠現金。據近日遠洋集團與遠洋服務發布的聯合公告，集團旗下子公司擬出售遠洋未來廣場（北京）予居然之家，遠洋集團將從這次交易中確認稅前淨收益約3.16億元，用作補充營運資金。

基於遠洋集團曾對該項目進行資產證券化動作，這宗資產交易較爲復雜，結合居然之家披露的公告，其購买北京遠洋未來廣場的總代價爲19.63億元。由於該宗物業在類REITs結構下由私募基金中聯基金直接持有，且中聯基金對其享有借款債權，這筆交易中約16億元對價支付給了“中聯前源-遠洋集團一號私募投資基金”。

類似商業資產處置近期在遠洋集團並不少見，《紅周刊》了解到，遠洋集團自2022年4月份以來接連出售旗下5宗商辦項目股權，除了北京遠洋未來廣場及成都遠洋太古裏，遠洋此前還陸續退出北京頤堤港一期、北京遠洋銳中心、北京中國人壽金融中心10%股權，套現資金合計約140億元，多用於補充運營資金。

不過，此前系列交易中遠洋集團多由大股東“兜底”。《紅周刊》了解到，遠洋去年出售的上述北京商辦項目均由其大股東某保險龍頭企業收購，公司實則依靠這一形式獲得股東注資。相比之下，類似此次民營企業居然之家直接收購其項目的交易寥寥。

在密集處置資產的背後，遠洋集團旗下部分項目正陷入經營困境。據集團此次交易公告，作爲北京遠洋未來廣場的業主，北京睿鴻商業管理有限公司今年一季度虧損0.87萬元。此外，遠洋集團此前退出的項目在出租率上表現不佳，集團業績公告顯示，中國人壽金融中心截至2022年中期的出租率爲67%，遠洋銳中心截至2021年底的出租率僅爲34%，兩宗項目的出租率在公司逾20個投資物業中墊底。

值得一提的是，除了成都遠洋太古裏，遠洋集團近一年處置的大宗商辦資產均位於北京。不過，作爲公司昔日的重倉地段，目前遠洋集團在北京地區的投資物業規模开始下降。

《紅周刊》查詢公司2022年報，在遠洋集團461.27億元的年度營業額中，北京區域（含北京、石家莊、太原、秦皇島等）貢獻佔比最高，達25%。

在商辦資產方面，截至2022年年底，遠洋集團及其合營企業和聯營公司共持有22個投資物業，其中在北京城市分布有銀網中心、遠洋盈創健康產業園、遠洋國際中心、遠洋大廈、頤堤港、遠洋國際中心二期、遠洋光華國際、遠洋未來廣場共計8個項目，可租賃面積合計約58萬平方米，項目數量在天津、上海、蘇杭、福州、成都等布局城市中居首。

若以此爲參照，此次轉讓北京遠洋未來廣場（可租賃面積3.1萬平方米）後，遠洋集團北京投資物業僅剩7個項目，可租賃面積合計約54.9萬平方米，較2021年底其北京投資物業76.5萬平方米的規模縮水近3成。

對陷入流動性困境的房企而言，資產處置無疑是回籠現金最直接的方式。優淘城總裁薛建雄向《紅周刊》表示：“遠洋集團密集出售北京商業資產，應該是資金周轉不靈，主要在於解決現金流問題。”

账面現金缺口近300億元

流動性壓力激增

在接連抽身商辦資產項目的背後，提升流動性安全或是遠洋集團的重要目標。公司年報披露，圍繞現金流开展全面工作，聚焦主營業務、狠抓銷售、促進回款，實現高質量現金流自平衡，是遠洋集團“2023年公司策略”之一。

《紅周刊》了解到，近一年來遠洋集團短期償債壓力激增。截至2022年底，公司淨負債率攀升至183%，總貸款規模高達970.23億元，其中一年內到期的短期貸款規模最大，同比增長104%至380.92億元，在貸款總額中佔比39%；公司對應的現金資源總額僅爲93.86億元（含受限制銀行存款），距離覆蓋前述短債存在近300億元缺口。對比之下，遠洋集團近期處置北京遠洋未來廣場項目回籠數億元，仍顯杯水車薪。

業績方面，擁有央企背景加持的遠洋集團2022年遭遇滑鐵盧，錄得上市首虧，其間歸母淨利潤同比下滑約680%，爲虧損159億元，虧掉近5年淨利潤總和。遠洋集團將業績的下滑歸結爲國內房地產市場低迷及疫情持續、對物業項目計提的減值准備增加以及人民幣貶值造成匯兌虧損等。財報顯示，遠洋集團金融資產減值損失了51.5億元，人民幣貶值造成匯兌虧損11.78億元，對公司利潤造成了侵蝕。

另值得一提的是，遠洋集團表示合營企業及聯營企業的業績下滑拖累業績，2022年瑞喜集團及子公司遠洋資本分享聯營公司虧損7.71億元、權益有關的账面金額爲19.21億元。不過，由於並未就瑞喜集團的財務資料獲取充分的的審計證據，獨立核數師報告對此作出保留意見。

實際上，遠洋集團業績指標下降背後，更多指向其銷售端“造血”能力不足，各項成本攀升也進一步擠壓利潤空間。

《紅周刊》了解到，抓緊推貨之下，遠洋集團今年銷售端其實有所升溫，不過“以價換量”仍是其主要手段。據集團披露的運營數據，今年1—4月，遠洋集團累計協議銷售額約爲人民幣235.8億元，同比增長7.67%；其間公司累計協議銷售均價爲13600元/平方米，較去年同期下降14.47%。回溯2022年，集團連同其合營企業和聯營公司的協議銷售額爲1002.90億元，同比下滑26%；平均銷售價格18000元/平方米，同比下降7%。

與此同時，公司各項成本正在上升。根據企業年報，2022年遠洋集團僅新增7宗土地儲備，總建面66.8萬平米。在拿地近乎暫停的背景下，公司土地成本卻在走高，其間遠洋集團平均土地成本約爲7100元/平方米，同比增加7.58%。此外，2022年遠洋集團銷售及市場推廣費用上升8%至18.03億元；財務費用增長37%至30.66億元，創下歷史新高；融資成本則上升了20個基點至5.16%。

“遠洋系”地產項目卷入信托逾期

同時遭業主投訴

在掀起該輪資產處置潮前，“遠洋系”也一度充當“白衣騎士”，對困境房企資產展开收並購，而昔日部分並購資產卻陷入困境。

《紅周刊》了解到，作爲遠洋集團持股49%的聯合營公司，遠洋資本自2022年以來接連涉及境內債展期、信托產品兌付逾期等問題。去年9月，遠洋資本將剩余規模10億元的“20遠資01”債券展期一年。彼時遠洋資本在上交所的公告提及現金流遇緊原因，稱其在管資產中所投資的行業涉及房地產行業比重較大，且集中在物流地產及股權投資類項目，因其投資周期較長、退出方式和時點等存在不確定性而面臨風險。

遠洋資本資產錯配與其頻繁的股權投資不無關系。譬如，2021年遠洋資本、遠洋集團以40億元代價收購某龍頭家居商場旗下地產平台70%股權。目前看來，“遠洋系”多筆信托產品出現逾期兌付便“禍起”該宗收並購。

《紅周刊》了解到，2022年以來，由交銀信托進行債權投資的揚州星龍房地產开發有限公司，以及興業信托“致地W033信托集合資金信托計劃”涉及的項目公司長沙星捷房地產开發有限公司（以下簡稱“長沙星捷”）卷入信托違約風波，而兩家項目公司均來自“遠洋系”上述收購標的。

就興業信托“W033計劃”而言，公开信息顯示，該筆信托計劃最早發行於2021年10月，規模逾9億元，資金用於受讓長沙星捷持有的特定資產收益權，由轉讓方用於項目开發建設。不過，據興業信托於2022年11月發布公告，該筆信托計劃由於尚未收到交易對手支付的標的特定資產收益權回購價款，即將展期。

上述信托產品兌付逾期背後，除了揭开“遠洋系”流動性承壓，後續項目交付、信托計劃退出或仍面臨考驗。企查查信息顯示，目前長沙星捷公司涉及司法案件近20條，涵蓋委托代理銷售合同糾紛、工程施工糾紛、服務合同糾紛等，公司被執行總金額合計1620萬元。

另據《紅周刊》了解，該信托產品底層資產遠洋紅星長沙天鉑項目近期因多次停工、進度緩慢而引發投訴。譬如，今年4月，有業主在人民網領導留言板投訴該項目“樓盤爛尾”，該業主稱，其於2021年在長沙天鉑一期購买一套剛需房，約定2023年6月30日交付。經過了2年多的建設，距離交付不足3個月的情況下項目還未封頂，且項目從去年开始完全停工，今年3月开發商安排“敷衍式復工”，沒有任何進度。

（本文已刊發於6月10日《紅周刊》。文中提及個股僅做分析，不做投資建議。）

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