花朵財經觀察出品

作者 | 陳曉

編輯 | 鐸子

在蛋殼暴雷、青客公寓破產2年後，已經淡出大衆視野的長租公寓賽道，又有人在籌劃上市事宜了。

4月28日，魔方生活更新了招股書，第二次遞交IPO申請，擬在港交所主板掛牌。

而就在一個月後，伴隨着深圳安居微棠住房租賃公司的掛牌和白芒村統租改造的开始，有着政府背書的“國家隊”正式下場，以全面推進“城中村保障性住房規模化品質化改造提升項目”爲目標，通過與個人房東籤訂10年長約，統一改造後出租，布局長租公寓市場，這個已被淡忘的賽道，迎來了全新挑战。

深圳統租試點正式落地

承擔着改革开放先鋒探索任務的深圳“特區”，最早提出“統租”概念，可以追溯到2017年。

當年9月3日，由深圳市規劃和國土資源管理委員會牽頭制定的《深圳市關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》及《深圳市住房租賃試點工作方案》，开始公开徵求社會公衆意見。

大片“城中村” 圖源：網絡

實施意見在肯定深圳城中村租賃住房佔全市總租賃住房70%，是租賃市場供應最重要主體之一的同時，對普遍存在的衛生條件差、消防安全不合格、物管普遍缺失、“二房東”等問題，給出了應對之策。在全國率先提出，要引導國有企事業單位拓展住房租賃業務，自行或委托專業化住房租賃企業开展自有住房、商務公寓的規模化租賃。按照設想，在“十三五”期間，深圳市將通過收購、租賃、改建等方式，收儲不低於100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業，經質量檢測、消防驗收等程序後，統一租賃經營、規範管理。

盡管因爲疫情等客觀原因，該政策的落地並沒有計劃中的那么快，不過從運作模式不難看出，深圳政府的“統租”計劃，與蛋殼、魔方生活等長租公寓運營公司，並沒有本質的區別。一旦落到實處，相當於是直接動了整個賽道相關企業的蛋糕。

引發爭議的白芒村統租風波 圖源：網絡

從近期因爲“白芒村統租”風波被爆出的一組數字中，可以看出深圳政府的決心。根據官方統計，深圳全市城中村保障性住房規模化品質化改造提升項目，已經累計儲備了2.9萬套（間）房屋，統租城中村房源超7000套（間）。

按照官方“十四五 ”規劃，深圳建設籌集保障房的目標是74萬套。從2.9萬套到74萬套，可以預見的是，隨着2025年的日漸臨近，深圳“統租”計劃還將進一步提速。

部分“統租”房已在招租 圖源：網絡

已經獲得國家开發銀行牽頭給予的5000億授信，注冊資本20億的安居微棠公司，承擔的正是這樣的任務，根據一份網傳名單，深圳將有103個城中村被納入統租計劃。如果按一個村統租房間可住10000人計算，未來至少可供100萬租戶居住。屆時，深圳政府就是當之無愧最大的“二房東”了。

聯想到深圳的“特區試驗田”屬性，一旦測試完成，時機成熟時在全國推廣，也並非完全不可能。從某種程度上，這將直接封死魔方生活們的想象空間。

投資人變成大股東

或許正是因爲感受到了潛在的威脅，在更新後的招股說明書中，魔方生活花費了大量的筆墨講述自己可能面臨的“政策風險”，並很直白的表示“我們的業務易受政府針對租賃公寓行業的措施影響，不能保證目前的有利政策將長期持續”。

魔方生活能夠有此“覺悟”，並不令人意外。

盡管沒有蛋殼、自如等長租公寓品牌名聲響亮，但若按成立時間論資排輩，2009年6月就已經出現的蛋殼生活，可以稱得上是行業中的老大哥了。要知道自如也是在2011年才成立的，蛋殼公寓更是到了2015年方才出現。

魔方生活平均租金統計 圖源：招股書

雖說沒能搶到長租公寓“第一股”的頭銜，魔方生活與資方的羈絆一樣纏綿繾綣，甚至綁定的更爲徹底。早在2012年6月，魔方生活就完成了A輪融資，德同資本的全資子公司DT MF Investment以現金750萬美元認購25萬股，6個月後的2013年2月，魔方生活B輪融資开啓，華平投資6000萬美元領投。

也是從那時开始，魔方生活就與華平投資緊緊綁定在了一起。

2015年5月，華平投資對魔方生活追加投資1.4億美元；2016年4月，魔方生活獲得C輪融資3億美元，華平投資攜手中航信托再次跟進，至此，魔方生活估值超過10億美元，成爲了長租公寓行業名副其實的“獨角獸”。

持股前三均爲華平投資 圖源：招股書

就在形勢一片大好之時，2017年，因與投資人出現分歧，魔方生活創始人葛嵐突然離職。這也直接打亂了魔方生活的上市計劃，隨後葛嵐陸續拋售了自己的股權，僅保留2.86%的股份。經過多次投資和股權轉讓後，在此次IPO前，華平投資透過Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或間接擁有了魔方生活約51.62%的股權，成爲了事實上的第一大股東。

公开資料顯示，作爲一家1966年成立於紐約的老牌私募股權投資公司，華平投資在全球範圍內管理着670億美元的資產，投資了包括58同城、神州租車、紅星美凱龍在內的160多家企業。值得一提的是，對於地產行業其格外的看中，對超過40 家地產企業投資超過65 億美元，2018年時，華平投資還作爲領投方對自如進行了40億人民幣的A輪投資。

華平投資中國區聯席總裁程章倫曾表示，十分看好長租公寓行業，並認爲這個行業“沒有天花板”。

淨利潤連續坐過山車

投資投成了大股東的華平投資，不得已只能躬身入場，親自操盤魔方生活。

在華平投資的支持下，曾經在2006年就拿到過華平融資的，7天連鎖酒店創始人鄭南雁被委任爲魔方生活董事會主席統攬大局，曾擔任華住酒店集團副總裁，負責漢庭、全季等品牌市場和銷售工作的柳佳擔任CEO，衝鋒陷陣。

魔方生活存在大量租賃合同糾紛 圖源：愛企查

因爲有資方坐鎮，魔方生活成爲了長租公寓領域最活躍的收購者。自2020年以來，魔方生活已完成了總價值超過13億元的10項收購，其中2021年，收購微領地的21家項目公司，是行業內近年來最大的一次並購。

在大規模收購的加持下，魔方生活旗下在營公寓數量經歷了一輪暴增，直營公寓數從2020年的31881間，猛增到了2021年的50074間，加盟公寓數，直接從7149間增加到了25813間，短時間飆升了三倍。

2021年魔方生活在營公寓大增 圖源：招股書

魔方生活的營收和利潤，也因爲大規模收購在短期內獲得大幅增長。2019至2021年，魔方生活的營業收入分別爲9.47億、9.49億、14.71億元，相應的淨利潤分別爲6355.1萬、-23027.7萬、30193.7萬元，復合年增長率達到了115.6%。

不過進入到2022年，收購塵埃落定後，魔方生活的增長勢頭开始明顯放緩。根據更新後的招股說明書顯示，2022年魔方生活在收入同比增長16.5%，達到17.14億元的同時，淨利潤再次錄得負值，當年虧損24660.7萬元。

也就是說在2020到2022的三年間，魔方生活營收雖然累計達到了41.61億元，但淨利潤卻坐了個過山車，從-23027.7萬元到30193.7萬元，再回到-24660.7萬元，三年下來一分錢沒掙，淨虧了1.75億元。

利潤再度爲負的同時，隨着大規模收購的結束，2022年魔方生活在營公寓總數也停止了高增長，截至年末在營公寓76245套，與2021年末相比僅增長了0.47%。

在招股書中，魔方生活將2022年出現虧損的原因，歸咎於新冠疫情的影響，尤其是“上海市場”。然而這一說法顯然不能令人信服，根據公开資料顯示，魔方生活在上海運營的公寓數量爲30053套，只佔總運營數量的39.4%，且在2022年上半年，上海因爲疫情被全面封控的時候，魔方生活淨利潤還是正值，巨額虧損主要出現在下半年。

魔方生活的業主數高度集中 圖源：招股書

除了增長乏力外，盈利不彰外，一旦類似深圳的“統租”政策在全國鋪开，相比其它長租公寓企業，對魔方生活的影響也將會更大一些。

將自己定義爲國內“集中式長租公寓模式”开創者的魔方生活，不同於蛋殼、自如與分布在各小區的業主零散籤約的模式，其魔方公寓、9號樓公寓都是與7天連鎖類似的，拿下整棟整層樓的物業集中改造出租。一定程度上，這完全就是國家隊下場“統租”要做的事情，可謂是針尖對上了麥芒。

魔方生活現金及等價物變化 圖源：招股書

不過比起授信5000億起步的“安居微棠公司”，魔方生活盡管有着華平投資撐腰，但在接連的虧損下，截至2022年末，账上的現金及現金等價物也只剩下了34557.5萬元，如果再像2022年那樣虧上一次，將面臨流動性風險。

對此，魔方生活倒也沒有回避，在招股書中直白表示，要通過“不時自資本市場籌得的其他資金，滿足我們的流動資金需求”。

一投就是17年，華平投資想要退出的心，可以理解。

（文章來源：花朵財經觀察）

*本文基於公开資料撰寫，僅作信息交流之用，不構成任何投資建議

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