文/十一弟

最近，廣州最大的國企开發商——越秀地產，把它在三年前拍下的幾塊地，退還給了政府。

這在廣州土地拍賣市場上，也算是讓人开了眼。

2021年，廣州白雲區掛牌了廣龍路一期地塊。

它屬於連片开發的項目，總共包含了13塊地，用地性質多樣，規劃有住宅、商業，還有學校。

廣龍路一期地塊的开發體量很大——

其中，住宅面積將近59萬平米，商業面積大約4萬平米。

但地塊掛牌的起拍價，還不到19億。

資金投入佔大頭的，其實並不是地價，而是政府代建——

拍下廣龍路一期地塊的开發商，必須按要求建設廣州市重點工程項目，總投資將近69億。

這樣一來，若要拿下這些土地，土地款加上政府代建，前期投入就超過了87億。

作爲廣州市屬國企的嫡系，幾乎沒有懸念，越秀地產底價摘牌。

拿到廣龍路一期地塊後，越秀將其开發成了越秀白雲·星匯城。

這是一個剛需盤，早在兩年前开盤，一直賣到現在，仍有大批房源在售。

但越秀只是开發了一部分，從拿地到現在，至少還有三塊地，紋絲未動。

這次它向政府退還的幾塊地，就有廣龍路一期地塊還未开發的三塊地。

十一弟看了下，其中有兩塊住宅用地，以及一塊學校用地。

在廣龍路一期地塊上，最有开發價值的是住宅及商業用地，大概有62萬平米。

越秀退還的這兩塊住宅用地，开發面積大約21萬平米，佔廣龍路一期地塊整體商住面積的三分之一。

從三年前拿地到現在，這三塊地紋絲未動。

按理來說，三分之一的未开發土地退還給政府，政府向其返還三分之一的土地成本。

爲了拿下廣龍路一期地塊，連同土地款及政府代建，越秀的前期投入大約87億。

三分之一的土地成本，就相當於29億左右。

但越秀與政府敲定的退款金額，整整70億。

也就是說——

拿地三年後，越秀把三分之一的未开發土地退還給政府，就收回了大部分土地成本。

對於高達70億的退款金額，越秀作了解釋——

依據的是其支付的土地款，以及在項目上投入的成本與資金利息。

至於越秀在廣龍路一期地塊項目上到底投入了多少資金，就沒人知道了。

最讓人心疼的，是那些买了越秀白雲·星匯城的業主——

今年上半年剛剛住進來，小區整體規模就縮水了三分之一。

這次越秀向政府退還的另一塊地，位於廣州番禺區的暨南大學北側。

同樣是在2021年，暨南大學北側有兩塊地掛牌出讓，最後被越秀全部以底價摘牌。

這兩塊地總價很高，加起來需要將近103億土地款。

其中，暨南大學北側地塊一被开發成了越秀大學·星匯城。

這個項目也是早在兩年前开盤入市，一直賣到現在，仍有大量房源在售。

而暨南大學北側地塊二，地價超過50億。

越秀拿到手以後，沒有進行开發，撂荒闲置了三年。

這次退還給政府的幾塊地裏面，就有暨南大學北側地塊二。

暨南大學南側的這兩塊地，开發體量大致相當。

越秀退還暨南大學北側地塊二以後，越秀大學·星匯城的整體規模，縮小了差不多一半。

跟廣龍路一期地塊退款金額的計算方式不同，暨南大學北側地塊二是原價退款。

於是，越秀把三年前拍下的四塊地退還給政府以後，可以拿到逾120億退款。

不過，政府的退款形式，並不給現金，而是應付票據。

退地的同時，越秀已經作了承諾——

這120億票據，將會全部用在廣州拍地。

十一弟看了下，政府設定的票據有效期，只有一年時間。

也就是說，接下來的一年內，越秀會在廣州的土地市場上，砸下去120億。

只不過，並不是真金白銀。

之前，政府給拆遷戶發了房票；現在，又給國企开發商發了地票。

對越秀來說，這是在政府退地的配合下，准備在廣州樓市換倉了——

它把在白雲、番禺兩個星匯城項目上沉澱的120億开發成本，置換成了政府給予的拿地額度。

今年上半年，越秀的拿地开支，大概96億出頭。

去年一整年，它在全國的土地市場上，也就花了不到324億。

退掉幾塊地，越秀就把沉澱在資產負債表上的开發成本，換成了120億的地票。

十一弟問了下廣州其他开發商，他們從來沒有遇到政府退地的好事。

這就好比一場牌局上，不講理的玩家，手上的牌面不太好。

硬着頭皮打了半天，眼看就要玩不下去了，又讓重新發牌了。

在廣州樓市裏，作爲最大的國企开發商，這可能是越秀獨享的恩寵——

底價拿地，撂荒闲置三年，原價退地，政府开票據，又重新拿地。

房地產的閉環，就這樣形成了。

兩個星匯城項目，一個在白雲區，一個在番禺區。

卻幾乎在同一時間，被政府要求退地，還落在了同一家开發商的頭上。

這樣天時地利的巧合，只能用一個字來形容——

絕。

今年，廣州樓市壓力很大，土地市場相當冷清。

十一弟查了下，上半年，廣州只賣出了4塊地，總地價不到65億。

而去年上半年，廣州成交了16塊地，總土地款超過431億。

上半年賣出的4塊地，天河區賣了兩塊，荔灣區賣了一塊，花都區賣了一塊。

幾乎都是底價成交，沒有溢價。

還在廣州拿地的开發商，只剩下清一色的國央企——

越秀、花都城投、華潤、保利，沒有民企的身影。

賣地有了壓力，廣州开始在土地供應上發力了。

上個月，廣州公布了第三批住宅用地清單，一口氣推出了50塊地。

這些土地大部分位於中心城區——越秀區、天河區、荔灣區、海珠區。

據說，爲了吸引开發商拿地，廣州掏出了不少壓箱底的好貨。

比如越秀區，時隔多年以後，終於又有土地掛牌了。

上一次越秀區賣地，還要追溯到四年前。

廣州的優質土地逐一擺上貨架，就看有沒有开發商买账了。

可問題是——

他們的兜裏，還有錢嗎？就算拿到手，還能賣得動嗎？

越秀地產手裏攥着120億的拿地額度，算是在廣州土地市場幫忙打窩。

接下來，在土地拍賣會上，如果有人想跟越秀兩眼發紅地舉牌廝殺一番，掰一掰手腕，還請三思。

千萬別忘了，等到付款的時候，人家手裏拿着的籌碼，是政府早就开好的地票。

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