時隔近兩年，港股上市房企終於迎來新成員。

3月23日，嘉創地產（02421.HK）在港交所正式掛牌上市。开盤價1.76港元，短暫衝高後股價回落，盤中最高2港元，最低1.49港元，收報1.6港元，下跌9.09%。截至收盤，總市值8.09億港元。

在多位業內人士看來，盡管行業企穩及政策環境有利於房企IPO，但由於嘉創地產並不發行新股，沒有新募集資金，因此監管審批相對寬松，並不意味着房企IPO开閘。此前多次遞表的地產公司是否能夠成功上市，仍然取決於公司的基本面，包括流動性、投資布局、土地儲備、开發經營能力等因素。

旗下僅7個項目

聚焦大灣區城市更新

嘉創地產是一家住宅物業發展商，在大灣區的東莞、惠州及佛山开發及銷售住宅物業。目前旗下僅有7個物業發展項目，包括5個已完成項目(指各期嘉輝豪庭及羅浮公館)、1個持作未來發展項目及1個持作投資項目。

此前，嘉創地產曾於2022年的3月31日和11月25日在港交所兩次遞表，最終以介紹方式分拆在港交所主板上市。

在上市前，嘉創地產的控股股東是嘉利國際(01050.HK)，持股100%。嘉利國際已於主板上市逾25年，在分拆完成前，嘉利國際主要從事五金塑膠業務、電子制造業務及房地產業務，在分拆完成後，嘉利國際不再是嘉創地產的股東。

2015年嘉利國際才正式涉足房地產，也就是嘉創地產的前身。

上市文件顯示，嘉創地產主要通過公开招標、拍賣或掛牌出售，及收購重建用地並轉爲住宅开發用地以獲取物業發展項目用地。按總樓面面積計，約64.1%的土地爲通過公开招標、拍賣或掛牌出售獲得，約35.9%的土地通過收購重建用地並轉爲住宅开發用地獲得。

嘉創地產的土地儲備約爲25.96萬平方米，包括已竣工物業的可銷售整體樓面總面積約12.82萬平方米，及整體樓面總面積13.15萬平方米持作未來發展。

在過去三個年度，嘉創地產均實現財務增長。從2020年3月31日至2022年3月31日，嘉創地產實現收益從4.82億元增長至5.91億元再到7.76億元，毛利從3.49億元增長至4.29億元再到5.87億元，期內溢利從1.29億元增長至1.61億元再到2.43億元。

嘉創地產在上市文件中表示，未來將繼續在大灣區進行擴張並專注於重建用地，爲了從其他發展商中脫穎而出，已經並可能繼續通過城市更新取得土地，主要是對舊城鎮、舊工廠及舊村莊等進行改造。目前嘉創地產有3個城市更新項目，即嘉輝豪庭三期、四期及五期。

行業企穩利於房企IPO

是否开閘仍取決於公司基本面

近兩年，房地產行業持續低迷，房企赴港IPO的進程也基本停滯。在嘉創地產之前，成功在港上市的是三巽集團，2021年7月19日，在歷經兩年四次遞表之後，三巽成功赴港上市，但也隨即迎來行業下行周期。

2022年11月以來，金融支持16條、“第三支箭”股權融資政策相繼出台，意在支持房企融資，而嘉創地產的第二次遞表，恰恰處在這一時間點。

“從行業基本面看，房企銷售企穩及政策環境有利於房企IPO。”中指研究院企業研究總監劉水認爲。

近期房地產市場企穩態勢初顯，據中指研究院《2023年1-2月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，2023年1-2月，TOP100房企銷總額爲9841.1億元，同比下降4.8%，較去年同期降幅大幅收窄29.2個百分點。

與此同時，房地產行業股權、債券等融資渠道預期將加快修復，據中指研究院監測，今年2月房地產行業信用債融資332.4億元，同比上升15.5%，萬科、碧桂園等公司均在港股完成配股融資。

不過，以介紹方式上市的嘉創地產仍有其“特殊性”。不發行新股，沒有新募集資金，只是將公司股東本身的舊股申請掛牌买賣，因此監管審批較爲寬松。劉水認爲，介紹上市可以大幅縮短上市流程，提升上市速度，上市之初會影響融資功能，但後期可以通過再融資提升融資能力。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認爲，目前來看，嘉創地產的企業規模、土地儲備、產品能力和運營能力，並無太大亮點，如果未來不能提煉出特別的優勢，估計很難得到資本市場的持續關注。

在劉水看來，當前行業處於調整期，盡管融資政策充足且寬松，但企業需要一定時間修復現金流、恢復盈利能力，投資人短期內或仍持謹慎態度。股權融資方面，預計短期內仍以上市房企配股融資爲主，不會出現集中上市的情況。此前多次遞表的地產公司是否能夠成功上市，仍然取決於公司的基本面，包括流動性、投資布局、土地儲備、开發經營能力等因素。

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